서울 아파트 거래는 줄었는데 왜 집값은 오를까?｜토허제·대출규제 이후 시장 분석
요즘 서울 부동산 뉴스를 보다 보면 조금 이상하게 느껴지는 부분이 있습니다.
거래는 줄었다고 하는데 아파트 가격은 계속 오른다는 이야기 입니다.
보통 거래가 줄면 집을 사려는 사람이 줄었다는 의미처럼 보이고, 그렇다면 가격도 내려야 할 것 같습니다.
그런데 2026년 서울 시장에서는 거래량 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 모습 이 확인되고 있습니다. 왜 이런 일이 생기는지 하나씩 살펴보겠습니다.
4월 8,896건 → 8월 3,012건
약 4개월 만에 66.1% 감소
그런데 8월 토허 신청가격은
전월보다 0.17% 상승
토허 신청건수와 신청가격은 서울시의 토지거래허가 신청자료이고, 실거래가격지수와 매매거래량은 실제 계약 신고자료를 기반으로 합니다.
발표 시점과 집계 방식이 서로 다르기 때문에 숫자를 단순히 일대일로 비교하기보다는 시장의 방향을 확인하는 자료로 보는 것이 좋습니다.
실제 거래량은 얼마나 줄었을까?
서울시가 2026년 9월 15일 기준으로 집계한 자료에서는 8월 서울 아파트 매매거래량이 3,143건으로 나타났습니다.
당시 7월 거래량은 5,838건이었기 때문에 집계시점 기준으로는 한 달 사이 약 46% 감소한 수치였습니다.
4월 → 8,661건
5월 → 8,972건
6월 → 5,303건
7월 → 5,838건
8월 → 3,143건
다만 8월 수치는 당시 신고기한이 끝나기 전 집계였기 때문에 이후 추가 신고로 늘어날 수 있는 잠정치였습니다.
중요한 것은 정확히 몇 건이냐보다 4~5월의 높은 거래량 이후 거래가 크게 둔화됐다는 흐름입니다.
그런데 가격은 왜 내려가지 않았을까?
거래량 흐름과 달리 서울 아파트 실거래가격은 상승했습니다.
실거래가격지수
전월 대비 +1.93%
전년 동월 대비 +14.56%
더 최근의 주간 흐름에서도 가격 상승은 완전히 멈추지 않았습니다.
한국부동산원 2026년 10월 5일 기준 주간동향에서는 서울 아파트 매매가격이 한 주 동안 0.12% 상승했습니다.
서울 아파트 가격은 이 시점까지 87주 연속 상승 흐름을 이어갔습니다.
이유 ①｜거래량과 집값은 같은 숫자가 아니다
가장 먼저 이해해야 할 부분입니다.
거래량은 한 달 동안 몇 채가 거래됐는지를 나타냅니다.
반면 가격은 실제로 거래된 주택이 어느 가격에서 계약됐는지를 보여줍니다.
지난달 → 100채 거래
이번달 → 20채 거래
거래는 80% 줄었더라도 그 20채가 모두 이전보다 높은 가격에 거래됐다면 가격지수는 오를 수 있습니다.
따라서 거래 감소가 반드시 가격 하락을 의미하지는 않습니다.
이유 ②｜규제가 매수자뿐 아니라 매도자의 거래도 줄인다
토지거래허가제와 대출규제가 강화되면 집을 살 수 있는 사람은 줄어듭니다.
그런데 거래량 감소가 반드시 집을 싸게 내놓는 매도자가 많아진다는 의미는 아닙니다.
집주인이 급하게 팔 이유가 없다면 원하는 가격이 아니면 그냥 매물을 거둘 수도 있습니다.
매수자 감소
+
매도자도 버팀
=
거래량만 줄어드는 시장
즉 매수자와 매도자의 가격 차이가 벌어지면 거래 자체가 성사되지 않는 것입니다.
이유 ③｜싼 급매물이 먼저 소진될 수 있다
서울시는 7월 가격상승의 배경 중 하나로 고가 지역을 중심으로 급매물이 소진된 뒤 일반 호가 수준의 거래가 이어졌다고 분석했습니다.
이 부분이 꽤 중요합니다.
급매물 등장
↓
실수요자가 급매물 매수
↓
싼 매물 감소
↓
남아 있는 매물의 호가 상승
↓
일부 거래가 높은 가격에 체결
거래가 많지 않아도 마지막으로 체결되는 거래가격이 높아지면 가격지수는 상승할 수 있습니다.
이유 ④｜대출규제가 수요를 없앤 게 아니라 이동시켰다
현재 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따라 최대 대출한도가 달라집니다.
15억원 이하 → 최대 6억원
15억원 초과~25억원 이하 → 최대 4억원
25억원 초과 → 최대 2억원
결국 고가주택으로 갈수록 필요한 자기자금이 크게 늘어납니다.
이런 상황에서는 집을 사려던 사람이 시장에서 완전히 사라지는 것이 아니라 내가 대출을 받을 수 있는 가격대로 이동할 수 있습니다.
실제로 15억원 이하 거래비중이 늘었다
서울시 자료를 보면 2026년 8월 서울 아파트 거래 가운데 15억원 이하 거래비중이 79.9%까지 높아졌습니다.
5월에는 이 비중이 72.4%였습니다.
강남 고가 아파트를 살 수 있는 사람은 감소
↓
중저가 지역으로 실수요 이동
↓
서울 외곽·강북권의 거래와 가격에 영향
서울시는 실제로 중저가 실수요가 늘면서 동북권 등 외곽지역의 가격상승으로 이어졌다고 분석했습니다.
이유 ⑤｜서울 아파트 시장은 하나가 아니다
뉴스에서 “서울 아파트가 올랐다”고 하면 서울 25개 구가 모두 같이 오르는 것처럼 느껴질 수 있습니다.
하지만 실제로는 지역별 흐름이 상당히 다릅니다.
2026년 10월 5일 기준 주간동향에서는 서울 전체가 0.12% 상승한 가운데 강남·서초·송파 등 일부 고가 지역은 오히려 하락했습니다.
“서울이 올랐나?”가 아니라
“내가 보려는 구와 아파트가 실제로 오르고 있는가?”
어떤 지역은 고가주택 규제와 세금 부담 때문에 약하고, 다른 지역은 상대적으로 낮은 가격과 실수요 유입으로 강할 수 있습니다.
이유 ⑥｜거래가 적을수록 좋은 아파트에 수요가 집중될 수 있다
시장 전체 거래가 줄면 아무 아파트나 거래되는 것이 아니라 매수자들이 더 까다롭게 선택하게 됩니다.
같은 예산이라면 역세권, 대단지, 학군, 신축, 정비사업 기대가 있는 단지 등 선호도가 높은 아파트에 수요가 집중될 수 있습니다.
한국부동산원도 최근 시장에서 정주여건이 좋은 대단지와 역세권을 중심으로 견고한 수요와 상승거래가 나타나고 있다고 분석했습니다.
전체 거래량 ↓
인기 단지 거래가격 ↑
비선호 단지 거래 정체
→ 같은 지역에서도 가격 차별화 확대
그렇다면 토허제는 효과가 없는 걸까?
거래량만 보면 토허제의 영향은 분명하게 나타나고 있습니다.
서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 2026년 4월 8,896건에서 8월 3,012건으로 줄었습니다.
약 4개월 만에 66.1% 감소한 것입니다.
따라서 “토허제가 아무 효과가 없다”고 보기는 어렵습니다.
거래량 감소
=
즉시 가격하락
으로 연결되는 것은 아니라는 점이 중요합니다.
거래 없이 오르는 시장은 강한 시장일까?
이 부분은 조금 조심해서 봐야 합니다.
거래량이 많으면서 가격이 오르면 많은 매수자가 현재 가격을 받아들이고 있다는 의미로 볼 수 있습니다.
반면 거래가 적은 상황에서 몇 건의 높은 거래만으로 가격이 오르면 시장의 힘이 생각보다 약할 수도 있습니다.
가격은 오르는데 거래는 적음
↓
매수·매도자 가격차가 큼
↓
몇 건의 거래에 가격이 크게 흔들릴 수 있음
↓
정책·금리 변화에 변동성이 커질 수 있음
그래서 지금과 같은 시장에서는 상승률 하나만 보고 추격매수하기보다 거래량과 매물 흐름까지 같이 보는 것이 중요합니다.
집을 사려는 사람은 무엇을 봐야 할까?
저는 앞으로 아파트를 볼 때 서울 전체 상승률보다 개별 단지의 숫자를 더 중요하게 볼 것 같습니다.
① 최근 3~6개월 같은 면적 실거래
② 최근 거래량
③ 현재 매물 수와 호가
④ 최고가 대비 현재 가격
⑤ 전세가격과 전세가율
⑥ 주변 입주물량
⑦ 실제 내 대출 가능금액
예를 들어 이런 단지는 다르게 봐야 한다
같은 서울이라도 최근 3개월 동안 거래가 20건 이상 꾸준히 발생하면서 실거래가가 조금씩 올라가는 단지와,
거래가 한두 건뿐인데 한 건의 신고가로 가격이 크게 올라 보이는 단지는 시장의 의미가 다릅니다.
특히 거래가 적은 단지에서는 신고가 한 건보다 그 다음 거래가 같은 수준에서 따라오는지를 확인하는 것이 중요합니다.
전세시장도 같이 봐야 한다
매매가격이 계속 오를 수 있는지 볼 때 전세가격도 중요한 지표입니다.
서울 아파트 2026년 7월 전세 실거래가격지수는 전월보다 0.50% 상승했습니다.
실거주 수요가 전세시장에서도 강하고 전세매물이 부족해진다면 매매가격의 하방을 지지하는 요인이 될 수 있습니다.
반대로 입주물량이 늘고 전세가가 크게 떨어지기 시작한다면 매매시장에서도 다시 확인해야 할 신호가 될 수 있습니다.
앞으로 서울 시장에서 계속 볼 것
① 서울 토허 신청건수가 다시 늘어나는가
② 서울 매매거래량이 회복되는가
③ 15억원 이하 거래비중이 계속 높아지는가
④ 강북·서남권 가격상승이 계속되는가
⑤ 강남 고가주택이 다시 반등하는가
⑥ 전세가격 상승이 이어지는가
⑦ 대출·세금·토허제 정책이 추가로 바뀌는가
결론｜거래량 감소만 보고 집값 하락을 예상하면 안 된다
→ 거래량 감소
하지만
급매물 감소 + 매도자 버티기
+ 중저가 지역으로 실수요 이동
→ 거래는 줄어도 가격 상승 가능
처음에는 거래량이 크게 줄면 집값도 바로 떨어질 것이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 지금 서울 시장을 보면 조금 다른 모습이 나타나고 있습니다.
대출과 토허 규제로 거래할 수 있는 사람은 줄었지만, 집주인이 급하게 가격을 낮춰 팔지 않으면 거래량만 줄어들 수 있습니다.
동시에 대출 가능한 가격대로 실수요가 이동하면서 강북이나 서울 외곽의 중저가 아파트 가격이 움직일 수도 있습니다.
그래서 현재 시장을 볼 때는 “서울 거래량이 줄었다”는 숫자 하나보다 내가 보는 단지의 거래량·실거래가·매물·전세가가 어떻게 움직이는지를 같이 확인하는 것 이 더 중요하겠습니다.
이 글은 2026년 10월 13일 기준 서울시·한국부동산원·금융위원회 공개자료를 공부하면서 정리한 내용입니다.
월별 거래량은 부동산 거래 신고기한 때문에 최초 집계 이후 숫자가 추가될 수 있습니다.
서울 전체 가격지수 역시 개별 아파트의 가격변화를 그대로 의미하지 않습니다.
토지거래허가, 주택담보대출, 세금 관련 정책은 이후 추가 변경될 수 있습니다.
실제 매수 전에는 관심 단지의 최신 실거래가와 매물, 전세가, 대출가능금액을 다시 확인해주세요.
