내집공부

오늘의 내집마련 대출 공부 처음 집을 사려고 대출을 알아보다 보면 이런 이야기를 자주 듣습니다. “생애최초는 LTV 70%까지 나온다.” 그렇다면 10억원 아파트를 처음 산다면 정말 7억원을 빌릴 수 있을까요? 결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 생애최초는 일반 차주보다 LTV가 유리하지만 주택가격별 대출한도와 DSR, 소득과 기존 부채까지 함께 적용 되기 때문입니다. 먼저 핵심부터 수도권·규제지역 생애최초 → LTV 최대 70% 하지만 주택가격별 주담대 → 6억·4억·2억 한도 적용 그리고 실제 대출은 → DSR 때문에 더 줄어들 수 있음 생애최초가 일반 무주택자보다 유리한 이유 현재 서울을 비롯한 규제지역에서는 일반 무주택자가 주택담보대출을 받을 때 기본 LTV가 40%입니다. 하지만 생애최초 주택구입자는 규제지역이라도 최대 LTV 70% 가 유지됩니다. 규제지역 일반 무주택자 LTV → 40% 생애최초 주택구입자 수도권·규제지역 LTV → 최대 70% 같은 집을 사더라도 담보비율만 보면 생애최초가 훨씬 유리합니다. 그런데 LTV 70%라고 70%를 모두 빌리는...

오늘의 부동산 정책 공부 2026년 부동산 시장에서 중요한 변화 중 하나는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 였습니다. 2022년부터 이어지던 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되면서 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 다시 높은 세율이 적용되기 시작했습니다. 당시에는 “세금이 다시 올라가면 다주택자 매물이 쏟아질까?” 또는 “오히려 집주인들이 안 팔아서 매물이 잠길까?” 라는 전망이 엇갈렸습니다. 실제 몇 달이 지난 지금 서울 시장이 어떻게 움직였는지 숫자로 확인해보겠습니다. 먼저 결과부터 중과유예 종료 전 → 절세 매물·거래 집중 중과유예 종료 후 → 거래·토허 신청 빠르게 감소 그런데 → 서울 아파트 가격은 바로 떨어지지 않음 다주택자 양도세 중과유예는 언제 끝났을까? 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 기본적으로 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도하면 중과세율이 적용되는 구조입니다. 중과세율 조정대상지역 2주택자 → 기본세율 + 20%p 조정대상지역 3주택 이상 → 기본세율 + 30%p 중과 대상이 되면 일반적인 장기보유특별공제도 적용되지 않는 ...

오늘의 대출 공부 집을 한 채 가지고 있다고 해서 반드시 그 집에서 사는 것은 아닙니다. 내 집은 전세를 주고 직장이나 자녀 학교 때문에 다른 지역에서 전세로 사는 경우도 있습니다. 그런데 이런 상황에서는 예전처럼 “전세대출은 DSR에서 빠지니까 괜찮겠지” 라고 생각하면 안 됩니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이미 전세대출 이자가 DSR에 반영되고 있고, 2027년부터는 일부 비거주 1주택자에게 전세대출 자체가 더 강하게 제한될 예정입니다. 먼저 핵심 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 신규로 받으면 전세대출 원금은 제외 전세대출 이자는 DSR에 반영 그리고 2027년부터는 일부 비거주 1주택자의 전세대출이 더 제한됩니다. DSR부터 간단하게 이해해보자 DSR은 내 연소득과 비교했을 때 1년 동안 갚아야 하는 대출 원리금이 얼마나 되는지를 보는 지표입니다. 쉽게 말하면 1년 동안 갚는 대출 원리금 ÷ 연소득 = DSR 은행권에서는 일반적으로 차주단위 DSR 40% 기준이 적용되기 때문에, 기존 대출이 많을수록 추가 대출 여력이 줄어드는 구조입니다. 예전에는 전세대출이 DSR에서 빠지는 경우가 많았다 ...

오늘의 대출 공부 집을 한 채 가지고 있다가 더 좋은 지역이나 더 큰 집으로 옮기려고 하면 가장 먼저 부딪히는 문제가 있습니다. 바로 “기존 집을 아직 안 팔았는데 새 집 대출이 나올까?” 입니다. 기존 집을 먼저 팔면 계산이 비교적 단순하지만, 마음에 드는 새 집이 먼저 나오면 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 팔아야 할 수도 있습니다. 이번에는 2026년 현재 기준으로 처분조건부 1주택자가 무엇인지, 기존 집을 언제까지 팔아야 하는지, LTV와 DSR 때문에 실제 대출이 얼마나 달라지는지 정리해보겠습니다. 먼저 핵심부터 1주택자가 기존 집을 보유한 채 수도권·규제지역 새 집을 추가 매수하려면 기존 집을 6개월 안에 처분하는 처분조건부 대출이 핵심입니다. 조건 없이 2주택이 되면 추가 주택구입 주담대는 원칙적으로 제한됩니다. 갈아타기는 크게 두 가지 방법이 있다 방법 ① 기존 집을 먼저 판다 기존 주택 매도 ↓ 무주택 상태 ↓ 새 집 매수 가장 단순하고 자금계획을 세우기 쉬운 방법입니다. 기존 집을 팔아서 받은 돈을 새 집 자기자금으로 사용할 수 있고, 대출신청 시점에도 주택 수가 단순해집니다. ...

오늘의 부동산 시장 공부 요즘 서울 부동산 뉴스를 보다 보면 조금 이상하게 느껴지는 부분이 있습니다. 거래는 줄었다고 하는데 아파트 가격은 계속 오른다는 이야기 입니다. 보통 거래가 줄면 집을 사려는 사람이 줄었다는 의미처럼 보이고, 그렇다면 가격도 내려야 할 것 같습니다. 그런데 2026년 서울 시장에서는 거래량 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 모습 이 확인되고 있습니다. 왜 이런 일이 생기는지 하나씩 살펴보겠습니다. 먼저 숫자로 보면 서울 토허 신청 4월 8,896건 → 8월 3,012건 약 4개월 만에 66.1% 감소 그런데 8월 토허 신청가격은 전월보다 0.17% 상승 먼저 통계 기준은 구분해서 봐야 합니다 토허 신청건수와 신청가격은 서울시의 토지거래허가 신청자료이고, 실거래가격지수와 매매거래량은 실제 계약 신고자료를 기반으로 합니다. 발표 시점과 집계 방식이 서로 다르기 때문에 숫자를 단순히 일대일로 비교하기보다는 시장의 방향을 확인하는 자료 로 보는 것이 좋습니다. 실제 거래량은 얼마나 줄었을까? 서울시가 2026년 9월 15일 기준으로 집계한 자료에서는 8월 서울 아파트 매매거래량이 3,143건 으로 나타났습니다. 당시 7월...

오늘의 대출 공부 아파트를 보다가 이런 말을 자주 듣습니다. “15억 이하는 대출 6억, 25억까지는 4억, 그 이상은 2억만 나온다.” 그렇다면 12억원, 18억원, 30억원 아파트를 사려면 실제 현금은 각각 얼마가 필요할까요? 여기서 중요한 것은 6억·4억·2억원은 받을 수 있다고 보장된 금액이 아니라 주택가격별 최대 한도 라는 점입니다. 먼저 핵심 수도권·규제지역 주택구입 주담대 15억원 이하 → 최대 6억원 15억원 초과~25억원 이하 → 최대 4억원 25억원 초과 → 최대 2억원 하지만 실제 대출은 LTV와 DSR 중 더 낮은 금액으로 결정 가장 먼저 알아야 할 것｜6억·4억·2억은 최대한도다 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 예를 들어 12억원 아파트는 15억원 이하이기 때문에 주담대 최대한도는 6억원 구간에 들어갑니다. 그렇다고 누구나 6억원을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 실제 대출금은 보통 주택가격별 최대한도 + LTV + DSR + 기존 대출 + 소득 + 금융회사 심사 를 모두 적용한 뒤 가장 낮게 나오는 한도 가 실제 대출금액에 가까워집니다. ...