내집공부

2027년 비거주 1주택자 전세대출 보증 제한 핵심 정리 8·13 대출규제 글을 정리하면서 가장 헷갈렸던 부분이 있었다. “집 한 채를 세 놓고 다른 지역에서 전세로 살면 이제 전세대출을 못 받는 걸까?” 기사 제목만 보면 모든 비거주 1주택자가 대상인 것처럼 느껴진다. 하지만 공식 기준은 그렇게 단순하지 않다. 2027년 1월 1일부터 특정 요건을 모두 충족하는 비거주 1주택자는 보증부 전세대출의 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 제한됩니다. 핵심은 ‘1주택’ 하나가 아니라 보유 지역, 임대 상태, 본인과 배우자의 실거주 이력을 함께 본다는 점입니다. 예외 사유도 있습니다. 이 글의 핵심: ‘전세대출 전면 금지’가 아니라 전세대출 보증 제한 입니다. 다만 일반적인 전세대출은 보증기관의 보증을 전제로 취급되는 경우가 많아 실제 대출 가능성에는 큰 영향을 줄 수 있습니다. 먼저 전체 대출규제와 갈아타기 영향을 보고 싶다면 8·13 대출규제가 1주택자 갈아타기에 미치는 영향 을 함께 참고하세요. 1. 모든 비거주 1주택자의 전세대출이 막히는 것은 아니다 공식 발표는 보증부 전세대출 신규 취급과 만기 연장의 원칙적 제한이다 이번 조치를 ‘비거주 1주택자 전세대출 금지’라고만 설명하면 두 가지가 빠집니다. 첫째, 정부가 발표한 것은 전세대출 자체를 법으로 전면 금지하는 내용이 아니라 보증 제한 대상을 확대 하는 조치입니다. 둘째, 대상이 되더라도 공식적으로 제시된 예외 사유가 있습니다. 그렇다고 영향을 가볍게 봐서도 안 됩니다. 은행의 전세대출은 주택금융공사·주택도시보증공사·SGI서울보증 등의 보증을 이용하는 경우가 많기 때문입니다. 보증이 어려우면 현실적으로 대출이 거절되거나 한도가 크게 달라질 수 있습니다. 2. 세 가지 요건을 모두 충족해야 한다 보유 지역·임대 상태·부부의 실거주 이력을 모두 확인한다 금융위원회가 발표한 제한 대상은 다음 세 가지에 모두 해당하는 경우입니다. 부부합산 기준 1주택자 가 수...

8·13 대출규제와 1주택자 갈아타기 핵심 정리 나는 1주택자다. 이제는 조금 더 좋은 집으로 갈아타고 싶은데, 대출규제가 계속 강화되다 보니 이런 생각부터 든다. “8·13 대책 이후에는 갈아타기가 더 어려워진 걸까?” 결론부터 말하면 주담대 한도가 8·13에 새로 줄어든 것은 아닙니다. 기존의 주택가격별 한도, LTV와 DSR을 그대로 강하게 유지하면서 2027년부터 일부 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 제한하고, 일반 1주택자의 보증비율도 축소하는 내용이 추가됐습니다. 따라서 가장 큰 영향은 ‘대출이 전부 막힌다’가 아니라 기존 집을 임대하고 다른 집에 전세로 살며 기다리는 우회 전략이 좁아진다 는 데 있습니다. 먼저 구분할 점: 정부가 정한 최대한도는 받을 수 있다고 약속한 금액이 아닙니다. 실제 승인액은 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR), 기존 부채, 소득, 금융회사 심사를 모두 통과한 뒤 결정됩니다. 1. 8·13에 새로 바뀐 것과 유지된 것 현재 시행 규제와 2027년 시행 예정 내용을 나눠 봐야 한다 이번 대책을 정확히 보려면 ‘기존 규제 유지’와 ‘새로 발표된 조치’를 나눠야 합니다. 구분 내용 1주택자에게 의미 기존 기조 유지 주택가격별 주담대 한도, 규제지역 LTV, 스트레스 DSR 등 갈아탈 집이 비싸질수록 대출보다 자기자본 비중이 중요 2027년 1월 시행 예정 일정 요건의 비거주 1주택자 전세대출 신규·연장 원칙 제한 기존 집을 임대하고 본인은 전세로 이동하는 전략 점검 필요 2027년 1월 시행 예정 1주택자 전세대출 보증비율을 수도권·규제지역 70%, 그 외 80%로 축소 보증부 전세대출의 가용 금액이 줄 수 있음 즉 8·13 대책은 갈아타기용 주담대의 문을 새로 닫은 조치라기보다, 기존의 수요 억제 기조를 유지하면서 전세대출 보증의 사각지대를 좁힌 대책에 가깝습니다. 2. 최대 6억·4억·2억은 실제 승인액이 아니다 정책상 상한에서 LTV·...

내가 생각하는 1주택자 갈아타기의 최선은 ‘선매도’입니다. 먼저 기존 집을 팔아 자기자본을 확정하고, 필요하면 단기 전·월세를 거친 뒤 정말 좋은 집만 사는 방식입니다. 이사 한 번을 아끼려다 잔금일에 쫓겨 기존 집을 급매하거나 새 집을 성급하게 고르는 위험을 줄일 수 있기 때문입니다. 모든 사람에게 선매도가 정답은 아닙니다. 기존 집이 거래가 잘되는 단지이고 새 집을 사고도 잔금 공백을 감당할 현금이 충분하다면 동시 진행이나 선매수가 효율적일 수 있습니다. 하지만 대출규제 때문에 갈아타기를 고민하는 일반적인 1주택자라면, 수익을 조금 더 높이는 전략보다 거래 실패 가능성을 낮추는 순서가 먼저입니다. 핵심: ‘1.5배’는 법칙이 아니라 작은 이동을 반복하지 않기 위한 참고 기준입니다. 가격 배수보다 새 집에서 실제로 달라지는 입지·상품성·희소성과 총거래비용을 함께 봐야 합니다. 1. 왜 선매도가 가장 안전한 기본값인가 선매도의 가장 큰 장점은 새 집을 살 수 있는 금액이 정확해진다는 것입니다. 호가가 10억 원인 집도 실제 계약가는 다를 수 있고, 남은 대출과 세금·중개보수를 빼면 손에 남는 돈은 생각보다 적을 수 있습니다. 매도 계약이 끝나야 이 불확실성이 사라집니다. 두 번째 장점은 협상력입니다. 기존 집 잔금에 묶이지 않은 매수자는 새 집의 잔금일을 유연하게 맞출 수 있고, 급하게 계약할 이유도 줄어듭니다. 반대로 선매수자는 기존 집이 늦게 팔릴수록 가격을 낮춰야 하고, 새 집 매도인이 요구한 잔금일을 어기면 계약금까지 위험해질 수 있습니다. 단점도 있습니다. 집값이 빠르게 오르는 시기에는 매도 후 기다리는 동안 목표 단지 가격이 올라갈 수 있고, 임시거처를 이용하면 이사를 두 번 해야 합니다. 따라서 선매도는 무작정 집을 팔고 시장을 보는 방법이 아닙니다. 매도 전 목표 단지 2~3곳을 정하고, 기존 집 잔금기일을 넉넉히 협의해 매수할 시간을 확보하는 전략입니다. 2. 현재 집의 순자산부터 계산한다 갈아...

청약 공부 2편 · 청약통장 청약통장에 매달 2만 원을 넣어도 되는지, 25만 원을 채워야 하는지 묻는 분이 많습니다. 답은 목표가 국민주택인지 민영주택인지에 따라 달라집니다. 이번 글에서는 통장 종류보다 더 중요한 가입기간·납입횟수·저축총액·예치금 의 차이를 정리합니다. 월 납입액은 통장 잔액이 아니라 목표 주택의 선정 기준에 맞춰 정해야 합니다. 먼저 기억할 결론 새로 가입하는 통장은 사실상 주택청약종합저축 입니다. 월 2만 원 이상 50만 원 이하로 납입할 수 있지만, 국민주택의 저축총액을 계산할 때는 월 최대 25만 원까지만 인정됩니다. 민영주택은 월 25만 원을 매번 넣었는지보다 가입기간과 지역·면적별 예치기준금액 충족 여부를 먼저 봅니다. 1. 지금 가입하는 청약통장은 하나입니다 현재 신규 가입자가 선택하는 기본 통장은 주택청약종합저축입니다. 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있어 ‘만능통장’이라고도 부릅니다. 다만 통장 하나로 모든 청약 자격이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 실제 신청 가능 여부는 입주자모집공고일의 가입기간, 납입 실적, 예치금과 세대·거주·주택 소유 조건을 함께 판단합니다. 통장 현재 의미 주로 연결되는 주택 주택청약종합저축 현재 신규 가입이 가능한 기본 통장 국민주택·민영주택 청약저축 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 국민주택 청약예금 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 민영주택 청약부금 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 민영주택 중 일정 규모 이하 신규 가입자는 주택청약종합저축, 기존 통장 보유자는 전환 전후의 인정 실적을 확인해야 합니다. 기존 청약저축·예금·부금은 바로 해지하지 마세요 기존 통장을 주택청약종합...

청약 공부 1편 · 주택청약의 구조 “청약에 당첨되면 집을 싸게 살 수 있다”는 말만 듣고 통장부터 만드는 경우가 많습니다. 하지만 청약은 할인 행사가 아니라 공고된 조건에 따라 분양주택의 입주자를 선정하는 절차 입니다. 이번 글에서는 주택청약의 뜻과 일반 매매와의 차이, 신청부터 입주까지의 전체 흐름을 먼저 잡습니다. 청약의 첫 단계는 통장 잔액이 아니라 입주자모집공고의 조건을 읽는 것입니다. 먼저 기억할 결론 일반 매매는 현재 집주인과 가격·잔금일을 협상해 기존 주택을 사는 거래입니다. 청약은 사업주체가 공고한 분양가와 조건을 보고 신청한 뒤, 정해진 기준으로 입주자를 선정하는 절차입니다. 당첨은 끝이 아니라 계약과 자금 납부의 시작 입니다. 1. 주택청약은 무엇인가요? 주택청약은 분양주택을 공급받고 싶은 사람이 입주자모집공고에 따라 신청하고, 자격·순위·선정 방식에 따라 입주자로 뽑히는 절차입니다. 대부분 인터넷으로 신청하며, 공급 유형에 따라 청약통장, 무주택 여부, 거주지역, 소득·자산, 세대 구성 등의 조건이 달라질 수 있습니다. 청약을 한 문장으로 정리하면 원하는 집을 먼저 고르고 가격을 흥정하는 거래가 아니라, 공고된 주택에 정해진 자격과 일정으로 신청해 입주자로 선정되는 제도 입니다. 그래서 “나는 청약할 수 있는가?”보다 먼저 물어야 할 질문은 “어떤 공급 유형에, 어느 주택형으로, 어떤 자격을 적용받아 신청하는가?”입니다. 같은 사람이라도 공고와 공급 유형이 달라지면 신청 가능 여부와 선정 방식이 달라질 수 있습니다. 2. 분양과 일반 매매는 구조가 다릅니다 구분 청약을 통한 분양 일반 매매 거래 대상 입주자를 모집하는 분양주택 현재 소유자가 파는 기존 주택 가격 결정 입주자모집공고에 분양가와 납부조건 제시 매도인과 매수인이 ...

부동산 초보 공부 8편 · 아파트 매매계약 가격 협상이 끝나도 매수는 끝난 것이 아닙니다. 계약 전 권리관계를 확인하고, 계약서에 지급일정과 약속을 적고, 잔금과 소유권이전을 같은 날 맞춰야 비로소 집이 내 것이 됩니다. 이번 글에서는 계약 전부터 잔금일까지의 순서와 매매가 밖의 비용 을 한 번에 정리합니다. 계약서 서명보다 먼저 권리관계와 잔금 자금표를 확인해야 합니다. 먼저 기억할 결론 계약 당일만 보는 것이 아니라 계약 전 확인 → 계약금과 계약서 → 대출·잔금 준비 → 잔금과 소유권이전 을 하나의 일정으로 봐야 합니다. 매매대금 외에도 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용, 이사·수리비를 별도 현금으로 확보하세요. 1. 계약 전에 ‘사람·물건·권리’를 확인한다 마음에 드는 집이라도 바로 계약금을 보내면 안 됩니다. 등기사항증명서의 소유자와 계약 상대방이 같은지, 주소·동·호수가 실제 매물과 일치하는지, 근저당권·압류·가압류·가처분 같은 권리가 있는지 먼저 확인하세요. 계약 직전 확인 목록 매도인의 신분증과 등기상 소유자 일치 등기사항증명서의 갑구·을구와 공동소유 여부 건축물대장상 주소·용도·위반건축물 표시 임차인 거주 여부, 인도일과 보증금 정리 방식 관리비 미납, 누수·결로·수리 약속과 포함 시설물 등기부는 한 번만 보면 부족합니다 계약 직전과 잔금 송금 직전에 다시 열람하세요. 계약 후 잔금 전까지 새로운 권리가 생길 가능성을 막기 위해 특약도 함께 두어야 합니다. 2. 계약금·중도금·잔금 일정을 계약서에 고정한다 매매대금은 보통 계약금·중도금·잔금으로 나누지만, 법이 계약금을 반드시 매매가의 10%로 정한 것은 아닙니다. 금액과 지급일은 당사자가 합의하고 계약서에 정확히 적습니다. 중도금 없이 계약금과 잔금...

부동산 초보 공부 7편 · 아파트 시세 같은 아파트인데 실거래가는 6억 8천만 원, 매물은 7억 원, 공시가격은 4억 원대로 보일 수 있습니다. 숫자가 여러 개인 이유를 모르면 싼 집과 비싼 집을 구분하기 어렵습니다. 이번 글에서는 실거래가·호가·시세·공시가격의 역할 을 나누고, 초보자도 적정 매수가를 하나의 숫자가 아닌 범위로 정하는 방법을 알아봅니다. 실거래가와 현재 호가를 같은 조건으로 비교해야 매수 검토 범위가 보입니다. 먼저 기억할 결론 적정가격은 앱에 표시된 시세 한 줄이 아닙니다. 같은 단지·같은 전용면적의 최근 정상거래 3~5건 을 기준으로 잡고, 현재 매물 3건 이상과 층·향·조망·수리 상태·입주 시점을 비교해 하단값과 상단값을 정해야 합니다. 최근 거래 한 건이나 매도자의 호가만으로 결정하면 안 됩니다. 1. 실거래가·호가·시세·공시가격은 다르다 가격 종류 뜻 매수 판단에서의 역할 주의점 실거래가 실제로 계약되고 신고된 가격 과거 거래의 기준점 신고 시차와 해제 거래를 확인해야 함 호가 매도자가 원하는 매물 가격 현재 협상의 출발점 실제 체결가격이 아니며 중복 매물일 수 있음 시세 기관·플랫폼이 여러 자료로 추정한 가격 또는 범위 시장 위치를 빠르게 보는 참고값 산정 방식과 갱신 시점이 서비스마다 다름 공시가격 정부가 공시하는 세금·행정 등의 기준 가격 보유세 등 행정 기준 확인 현재 매매 적정가와 같은 개념이 아님 네 가격은 목적이 다르므로 하나를 다른 가격의 정답처럼 사용하면 안 됩니다. 가장 최근 실거래가도 현재 가격과 같지 않을 수 있습니다 국토교통부 ...

부동산 초보 공부 8편 · 주택담보대출 여유자금이 생겼거나 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있다면 대출을 빨리 갚는 편이 좋아 보입니다. 하지만 중도상환수수료만 보고 결정해도, 반대로 수수료가 아깝다고 계속 기다려도 손해가 날 수 있습니다. 이번 글에서는 수수료 계산식과 시점별 금액, 조기상환·대환의 손익 판단법을 정리합니다. 중도상환수수료는 적용률뿐 아니라 상환원금과 대출 경과기간에 따라 달라집니다. 먼저 기억할 결론 중도상환수수료는 보통 상환하는 원금 × 수수료율 × 남은 약정기간 비율 로 계산합니다. 정확한 적용률과 면제 조건은 실행일·금융회사·상품마다 다릅니다. 대환이나 조기상환은 수수료만 보지 말고 앞으로 절약할 이자와 부대비용까지 함께 비교해야 합니다. 1. 중도상환수수료는 왜 내는 걸까 중도상환수수료는 약정한 만기 전에 대출원금을 일부 또는 전부 갚을 때 금융회사가 부과할 수 있는 비용입니다. 대출을 취급하며 발생한 모집·심사 비용과 고정금리 대출의 금리 위험 비용 등을 반영하는 구조입니다. 2025년 1월 13일부터 금융소비자보호법 적용 금융회사의 신규 대출은 실제 발생 비용 범위 안에서 수수료를 산정하도록 제도가 바뀌었습니다. 금융위원회가 발표한 당시 업권 평균에서 은행권 주택담보대출은 고정금리 1.43%에서 0.56%, 변동금리 1.25%에서 0.55%로 낮아졌습니다. 이는 업권 평균 이며 모든 은행과 상품에 동일하게 적용되는 고정 수치가 아닙니다. 오래된 글의 ‘주담대 수수료 1.2~1.4%’를 그대로 쓰면 안 됩니다 개편 전 대출과 개편 후 신규 대출의 수수료율이 다를 수 있습니다. 내 대출의 약정서 또는 금융회사 앱에서 실제 적용률과 면제일을 확인하세요. 2. 중도상환수수료...