내집공부

내가 생각하는 1주택자 갈아타기의 최선은 ‘선매도’입니다. 먼저 기존 집을 팔아 자기자본을 확정하고, 필요하면 단기 전·월세를 거친 뒤 정말 좋은 집만 사는 방식입니다. 이사 한 번을 아끼려다 잔금일에 쫓겨 기존 집을 급매하거나 새 집을 성급하게 고르는 위험을 줄일 수 있기 때문입니다. 모든 사람에게 선매도가 정답은 아닙니다. 기존 집이 거래가 잘되는 단지이고 새 집을 사고도 잔금 공백을 감당할 현금이 충분하다면 동시 진행이나 선매수가 효율적일 수 있습니다. 하지만 대출규제 때문에 갈아타기를 고민하는 일반적인 1주택자라면, 수익을 조금 더 높이는 전략보다 거래 실패 가능성을 낮추는 순서가 먼저입니다. 핵심: ‘1.5배’는 법칙이 아니라 작은 이동을 반복하지 않기 위한 참고 기준입니다. 가격 배수보다 새 집에서 실제로 달라지는 입지·상품성·희소성과 총거래비용을 함께 봐야 합니다. 1. 왜 선매도가 가장 안전한 기본값인가 선매도의 가장 큰 장점은 새 집을 살 수 있는 금액이 정확해진다는 것입니다. 호가가 10억 원인 집도 실제 계약가는 다를 수 있고, 남은 대출과 세금·중개보수를 빼면 손에 남는 돈은 생각보다 적을 수 있습니다. 매도 계약이 끝나야 이 불확실성이 사라집니다. 두 번째 장점은 협상력입니다. 기존 집 잔금에 묶이지 않은 매수자는 새 집의 잔금일을 유연하게 맞출 수 있고, 급하게 계약할 이유도 줄어듭니다. 반대로 선매수자는 기존 집이 늦게 팔릴수록 가격을 낮춰야 하고, 새 집 매도인이 요구한 잔금일을 어기면 계약금까지 위험해질 수 있습니다. 단점도 있습니다. 집값이 빠르게 오르는 시기에는 매도 후 기다리는 동안 목표 단지 가격이 올라갈 수 있고, 임시거처를 이용하면 이사를 두 번 해야 합니다. 따라서 선매도는 무작정 집을 팔고 시장을 보는 방법이 아닙니다. 매도 전 목표 단지 2~3곳을 정하고, 기존 집 잔금기일을 넉넉히 협의해 매수할 시간을 확보하는 전략입니다. 2. 현재 집의 순자산부터 계산한다 갈아...

결론부터 말하면 , 충정로역 자이르네는 입지 하나만큼은 설명이 짧은 단지입니다. 지하철 2·5호선 충정로역과 직접 연결되고, 광화문·시청·공덕·여의도 업무지구 접근성이 좋습니다. 반면 전용 84㎡ 최고 분양가가 24억 원을 넘기 때문에 ‘당첨되면 무조건 이익’인 청약으로 보기는 어렵습니다. 입지 프리미엄을 이미 상당 부분 가격에 반영한 상품에 가깝습니다. 일정 주의: 이 글의 기준일은 2026년 8월 20일입니다. 특별공급과 서울 1순위 해당지역 접수는 이미 종료됐고, 8월 20일 기타지역 1순위, 8월 21일 2순위 일정이 남아 있습니다. 청약 전에는 반드시 청약홈에서 당일 일정을 다시 확인하세요. 1. 충정로역 자이르네 기본 정보 단지는 서울 중구 중림동 157-2번지 일원, 마포로5구역 제10·11지구 도시정비형 재개발사업으로 공급됩니다. 지하 7층~지상 최고 25층, 3개 동, 총 299가구이며 이 가운데 186가구가 일반분양입니다. 입주 예정일은 2030년 5월입니다. 구분 내용 전용면적 39㎡A·39㎡B·59㎡·84㎡A·84㎡B 일반분양 186가구 당첨자 발표 2026년 8월 31일 정당계약 2026년 9월 15~17일 입주 예정 2030년 5월 규제 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 없음 2. 분양가가 가장 큰 판단 기준이다 타입 일반분양 공급금액 범위 39㎡A 2가구 최고 약 10억 3,500만 원 39㎡B 3가구 최고 약 10억 400만 원 59㎡ 80가구 약 17억 4,000만~18억 8,500만 원 84㎡A 33가구 최고 약 24억 5,500만 원 84㎡B 68가구 최고 약 22억 9,500만 원 분양가만 보면 59㎡도 서울 도심 핵심지의 중형 신축 가격을 요구합니다. 84㎡A는 84㎡B보다 최고가가 약 1억 6,000만 원 높습니다. 여기에 발코니 확장비, 선택품목, 취득세와 대출이자까지 더하면 실제 총매입비는 더...

청약 공부 4편 · 공급 유형 특별공급은 일반공급보다 무조건 쉬운 청약이 아닙니다. 정책상 배려가 필요한 사람에게 별도 물량을 배정하지만, 유형별 자격과 증빙 조건 을 모두 충족해야 합니다. 이번 글에서는 여러 유형 중 내가 먼저 검토할 항목과 공고문 확인 순서를 정리합니다. 특별공급은 이름보다 대상 조건·주택 유형·공고문 기준을 함께 확인해야 합니다. 먼저 기억할 결론 특별공급은 ① 대상 유형 ② 무주택 요건 ③ 청약통장 ④ 소득·자산 ⑤ 거주·세대 요건 ⑥ 과거 특별공급 이력 순서로 확인하세요. 한 조건만 맞는다고 신청할 수 있는 것이 아니며, 최종 기준은 해당 단지의 입주자모집공고입니다. 1. 특별공급은 무엇이 다른가요? 특별공급은 정책 대상에게 별도 물량을 배정하지만 유형별 자격을 모두 확인해야 합니다. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 계층에 일반공급과 별도로 주택을 공급하는 제도입니다. 대표적으로 기관추천, 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양이 있으며 공공분양에서는 신생아 특별공급 등 별도 유형도 확인할 수 있습니다. 다만 모든 단지에 모든 유형이 나오는 것은 아닙니다. 국민주택인지 민영주택인지, 공공분양인지 민간분양인지에 따라 공급 유형과 세부 자격이 달라집니다. 그래서 3편에서 확인한 주택 구분 을 먼저 알아야 합니다. ‘특별공급 = 소득이 낮아야만 신청’은 정확하지 않습니다 소득·자산 기준의 적용 여부와 구간은 주택 유형과 특별공급 유형에 따라 다릅니다. 일부 유형은 소득 기준보다 가족관계·무주택·세대주·부양기간 등이 더 결정적입니다. 인터넷의 단일 숫자보다 해당 공고의 표를 확인하세요. 2. 주요 특별공급 유형을 비교해보세요 유형 먼저 볼 대상 조건 추가로 확인할 핵심 기관추천 국가유공자,...

청약 공부 2편 · 청약통장 청약통장에 매달 2만 원을 넣어도 되는지, 25만 원을 채워야 하는지 묻는 분이 많습니다. 답은 목표가 국민주택인지 민영주택인지에 따라 달라집니다. 이번 글에서는 통장 종류보다 더 중요한 가입기간·납입횟수·저축총액·예치금 의 차이를 정리합니다. 월 납입액은 통장 잔액이 아니라 목표 주택의 선정 기준에 맞춰 정해야 합니다. 먼저 기억할 결론 새로 가입하는 통장은 사실상 주택청약종합저축 입니다. 월 2만 원 이상 50만 원 이하로 납입할 수 있지만, 국민주택의 저축총액을 계산할 때는 월 최대 25만 원까지만 인정됩니다. 민영주택은 월 25만 원을 매번 넣었는지보다 가입기간과 지역·면적별 예치기준금액 충족 여부를 먼저 봅니다. 1. 지금 가입하는 청약통장은 하나입니다 현재 신규 가입자가 선택하는 기본 통장은 주택청약종합저축입니다. 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있어 ‘만능통장’이라고도 부릅니다. 다만 통장 하나로 모든 청약 자격이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 실제 신청 가능 여부는 입주자모집공고일의 가입기간, 납입 실적, 예치금과 세대·거주·주택 소유 조건을 함께 판단합니다. 통장 현재 의미 주로 연결되는 주택 주택청약종합저축 현재 신규 가입이 가능한 기본 통장 국민주택·민영주택 청약저축 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 국민주택 청약예금 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 민영주택 청약부금 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 민영주택 중 일정 규모 이하 신규 가입자는 주택청약종합저축, 기존 통장 보유자는 전환 전후의 인정 실적을 확인해야 합니다. 기존 청약저축·예금·부금은 바로 해지하지 마세요 기존 통장을 주택청약종합...

청약 공부 1편 · 주택청약의 구조 “청약에 당첨되면 집을 싸게 살 수 있다”는 말만 듣고 통장부터 만드는 경우가 많습니다. 하지만 청약은 할인 행사가 아니라 공고된 조건에 따라 분양주택의 입주자를 선정하는 절차 입니다. 이번 글에서는 주택청약의 뜻과 일반 매매와의 차이, 신청부터 입주까지의 전체 흐름을 먼저 잡습니다. 청약의 첫 단계는 통장 잔액이 아니라 입주자모집공고의 조건을 읽는 것입니다. 먼저 기억할 결론 일반 매매는 현재 집주인과 가격·잔금일을 협상해 기존 주택을 사는 거래입니다. 청약은 사업주체가 공고한 분양가와 조건을 보고 신청한 뒤, 정해진 기준으로 입주자를 선정하는 절차입니다. 당첨은 끝이 아니라 계약과 자금 납부의 시작 입니다. 1. 주택청약은 무엇인가요? 주택청약은 분양주택을 공급받고 싶은 사람이 입주자모집공고에 따라 신청하고, 자격·순위·선정 방식에 따라 입주자로 뽑히는 절차입니다. 대부분 인터넷으로 신청하며, 공급 유형에 따라 청약통장, 무주택 여부, 거주지역, 소득·자산, 세대 구성 등의 조건이 달라질 수 있습니다. 청약을 한 문장으로 정리하면 원하는 집을 먼저 고르고 가격을 흥정하는 거래가 아니라, 공고된 주택에 정해진 자격과 일정으로 신청해 입주자로 선정되는 제도 입니다. 그래서 “나는 청약할 수 있는가?”보다 먼저 물어야 할 질문은 “어떤 공급 유형에, 어느 주택형으로, 어떤 자격을 적용받아 신청하는가?”입니다. 같은 사람이라도 공고와 공급 유형이 달라지면 신청 가능 여부와 선정 방식이 달라질 수 있습니다. 2. 분양과 일반 매매는 구조가 다릅니다 구분 청약을 통한 분양 일반 매매 거래 대상 입주자를 모집하는 분양주택 현재 소유자가 파는 기존 주택 가격 결정 입주자모집공고에 분양가와 납부조건 제시 매도인과 매수인이 ...

청약과 기존 아파트 매수는 가격만으로 비교하기 어렵습니다. 내 집 마련을 준비하다 보면 청약통장을 계속 유지하면서 새 아파트를 기다려야 할지, 아니면 지금 살 수 있는 기존 아파트를 알아봐야 할지 고민하게 됩니다. 저도 처음에는 분양가와 매매가격만 비교하면 답을 찾을 수 있을 거라고 생각했습니다. 하지만 공부해보니 당첨 가능성, 입주 시기, 대출 부담과 기다리는 동안의 주거비까지 함께 살펴봐야 했습니다. 이번 글에서는 어느 쪽이 무조건 더 낫다고 결론 내리기보다, 부동산 초보 직장인이 청약과 기존 아파트 매수를 비교할 때 확인해야 할 기준을 정리해보겠습니다. 먼저 정리하면 청약과 기존 아파트 매수 중 어느 한쪽이 모든 사람에게 유리한 것은 아닙니다. 현재 자금, 이사 시점, 청약 가능성, 원하는 생활권을 함께 비교해야 현실적인 선택에 가까워질 수 있습니다. 청약을 기다리는 이유 청약을 생각하는 가장 큰 이유는 새 아파트에 입주할 수 있다는 기대입니다. 주변 기존 아파트보다 분양가가 낮게 책정된다면 가격 측면에서도 장점이 있을 수 있습니다. 다만 청약은 신청한다고 바로 당첨되는 방식이 아닙니다. 가점, 추첨, 공급 유형과 지역 조건에 따라 결과가 달라질 수 있고, 당첨되더라도 실제 입주까지 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다. 분양가만 확인할 것이 아니라 계약금, 중도금, 잔금 일정과 입주 전까지 부담해야 하는 전세나 월세 비용도 함께 계산해야 합니다. 기존 아파트 매수를 고민하는 이유 기존 아파트는 현재 나와 있는 매물을 비교하고 원하는 시점에 계약과 입주 계...

내집공부 · 청약 기초 공부 청약 중복신청과 중복당첨 당첨자 발표일이 같다면? 특별공급과 일반공급에 모두 신청할 수 있을까요? 부부가 같은 단지에 각각 신청하는 경우와 발표일이 같은 여러 아파트에 청약할 때 확인해야 할 기준을 정리했습니다. 동일인 신청: 여러 주택·공급유형 중복 가능 여부 확인 부부 신청: 부부 중복신청 예외와 유효 당첨 기준 확인 발표일: 접수일보다 당첨자 발표일 중복 여부 확인 안녕하세요. 퇴근 후 30분씩 부동산을 공부하는 내집공부 입니다. 관심 있는 아파트의 청약 일정이 비슷하면 여러 단지에 동시에 신청해도 되는지 고민하게 됩니다. 같은 단지의 특별공급과 일반공급에 각각 신청하는 경우, 부부가 같은 단지에 한 명씩 신청하는 경우, 한 사람이 발표일이 같은 여러 단지에 신청하는 경우는 서로 다른 문제입니다. 특히 중복청약 관련 제도는 부부와 동일인을 다르게 취급할 수 있으므로 “두 번 신청해도 된다”는 문장 하나만 보고 판단하면 안 됩니다. 이번 글에서는 청약 중복신청과 중복당첨을 구분하는 방법 을 단계별로 살펴보겠습니다. 오늘의 핵심 정리 중복신청 가능 여부는 신청자, 배우자, 주택, 공급유형과 당첨자 발표일을 구분해 확인해야 합니다. 부부는 발표일이 같은 주택에 각각 신청할 수 있는 제도적 예외가 마련됐지만, 동일인이 여러 주택에 중복 신청하는 경우까지 같은 기준이 적용되는 것은 아닙니다. 최종 판단은 각 단지의 최신 입주자모...