내집공부

청약 공부 2편 · 청약통장 청약통장에 매달 2만 원을 넣어도 되는지, 25만 원을 채워야 하는지 묻는 분이 많습니다. 답은 목표가 국민주택인지 민영주택인지에 따라 달라집니다. 이번 글에서는 통장 종류보다 더 중요한 가입기간·납입횟수·저축총액·예치금 의 차이를 정리합니다. 월 납입액은 통장 잔액이 아니라 목표 주택의 선정 기준에 맞춰 정해야 합니다. 먼저 기억할 결론 새로 가입하는 통장은 사실상 주택청약종합저축 입니다. 월 2만 원 이상 50만 원 이하로 납입할 수 있지만, 국민주택의 저축총액을 계산할 때는 월 최대 25만 원까지만 인정됩니다. 민영주택은 월 25만 원을 매번 넣었는지보다 가입기간과 지역·면적별 예치기준금액 충족 여부를 먼저 봅니다. 1. 지금 가입하는 청약통장은 하나입니다 현재 신규 가입자가 선택하는 기본 통장은 주택청약종합저축입니다. 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있어 ‘만능통장’이라고도 부릅니다. 다만 통장 하나로 모든 청약 자격이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 실제 신청 가능 여부는 입주자모집공고일의 가입기간, 납입 실적, 예치금과 세대·거주·주택 소유 조건을 함께 판단합니다. 통장 현재 의미 주로 연결되는 주택 주택청약종합저축 현재 신규 가입이 가능한 기본 통장 국민주택·민영주택 청약저축 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 국민주택 청약예금 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 민영주택 청약부금 과거 가입자가 보유할 수 있는 기존 통장 민영주택 중 일정 규모 이하 신규 가입자는 주택청약종합저축, 기존 통장 보유자는 전환 전후의 인정 실적을 확인해야 합니다. 기존 청약저축·예금·부금은 바로 해지하지 마세요 기존 통장을 주택청약종합...

청약 공부 1편 · 주택청약의 구조 “청약에 당첨되면 집을 싸게 살 수 있다”는 말만 듣고 통장부터 만드는 경우가 많습니다. 하지만 청약은 할인 행사가 아니라 공고된 조건에 따라 분양주택의 입주자를 선정하는 절차 입니다. 이번 글에서는 주택청약의 뜻과 일반 매매와의 차이, 신청부터 입주까지의 전체 흐름을 먼저 잡습니다. 청약의 첫 단계는 통장 잔액이 아니라 입주자모집공고의 조건을 읽는 것입니다. 먼저 기억할 결론 일반 매매는 현재 집주인과 가격·잔금일을 협상해 기존 주택을 사는 거래입니다. 청약은 사업주체가 공고한 분양가와 조건을 보고 신청한 뒤, 정해진 기준으로 입주자를 선정하는 절차입니다. 당첨은 끝이 아니라 계약과 자금 납부의 시작 입니다. 1. 주택청약은 무엇인가요? 주택청약은 분양주택을 공급받고 싶은 사람이 입주자모집공고에 따라 신청하고, 자격·순위·선정 방식에 따라 입주자로 뽑히는 절차입니다. 대부분 인터넷으로 신청하며, 공급 유형에 따라 청약통장, 무주택 여부, 거주지역, 소득·자산, 세대 구성 등의 조건이 달라질 수 있습니다. 청약을 한 문장으로 정리하면 원하는 집을 먼저 고르고 가격을 흥정하는 거래가 아니라, 공고된 주택에 정해진 자격과 일정으로 신청해 입주자로 선정되는 제도 입니다. 그래서 “나는 청약할 수 있는가?”보다 먼저 물어야 할 질문은 “어떤 공급 유형에, 어느 주택형으로, 어떤 자격을 적용받아 신청하는가?”입니다. 같은 사람이라도 공고와 공급 유형이 달라지면 신청 가능 여부와 선정 방식이 달라질 수 있습니다. 2. 분양과 일반 매매는 구조가 다릅니다 구분 청약을 통한 분양 일반 매매 거래 대상 입주자를 모집하는 분양주택 현재 소유자가 파는 기존 주택 가격 결정 입주자모집공고에 분양가와 납부조건 제시 매도인과 매수인이 ...

부동산 초보 공부 8편 · 아파트 매매계약 가격 협상이 끝나도 매수는 끝난 것이 아닙니다. 계약 전 권리관계를 확인하고, 계약서에 지급일정과 약속을 적고, 잔금과 소유권이전을 같은 날 맞춰야 비로소 집이 내 것이 됩니다. 이번 글에서는 계약 전부터 잔금일까지의 순서와 매매가 밖의 비용 을 한 번에 정리합니다. 계약서 서명보다 먼저 권리관계와 잔금 자금표를 확인해야 합니다. 먼저 기억할 결론 계약 당일만 보는 것이 아니라 계약 전 확인 → 계약금과 계약서 → 대출·잔금 준비 → 잔금과 소유권이전 을 하나의 일정으로 봐야 합니다. 매매대금 외에도 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용, 이사·수리비를 별도 현금으로 확보하세요. 1. 계약 전에 ‘사람·물건·권리’를 확인한다 마음에 드는 집이라도 바로 계약금을 보내면 안 됩니다. 등기사항증명서의 소유자와 계약 상대방이 같은지, 주소·동·호수가 실제 매물과 일치하는지, 근저당권·압류·가압류·가처분 같은 권리가 있는지 먼저 확인하세요. 계약 직전 확인 목록 매도인의 신분증과 등기상 소유자 일치 등기사항증명서의 갑구·을구와 공동소유 여부 건축물대장상 주소·용도·위반건축물 표시 임차인 거주 여부, 인도일과 보증금 정리 방식 관리비 미납, 누수·결로·수리 약속과 포함 시설물 등기부는 한 번만 보면 부족합니다 계약 직전과 잔금 송금 직전에 다시 열람하세요. 계약 후 잔금 전까지 새로운 권리가 생길 가능성을 막기 위해 특약도 함께 두어야 합니다. 2. 계약금·중도금·잔금 일정을 계약서에 고정한다 매매대금은 보통 계약금·중도금·잔금으로 나누지만, 법이 계약금을 반드시 매매가의 10%로 정한 것은 아닙니다. 금액과 지급일은 당사자가 합의하고 계약서에 정확히 적습니다. 중도금 없이 계약금과 잔금...

부동산 초보 공부 7편 · 아파트 시세 같은 아파트인데 실거래가는 6억 8천만 원, 매물은 7억 원, 공시가격은 4억 원대로 보일 수 있습니다. 숫자가 여러 개인 이유를 모르면 싼 집과 비싼 집을 구분하기 어렵습니다. 이번 글에서는 실거래가·호가·시세·공시가격의 역할 을 나누고, 초보자도 적정 매수가를 하나의 숫자가 아닌 범위로 정하는 방법을 알아봅니다. 실거래가와 현재 호가를 같은 조건으로 비교해야 매수 검토 범위가 보입니다. 먼저 기억할 결론 적정가격은 앱에 표시된 시세 한 줄이 아닙니다. 같은 단지·같은 전용면적의 최근 정상거래 3~5건 을 기준으로 잡고, 현재 매물 3건 이상과 층·향·조망·수리 상태·입주 시점을 비교해 하단값과 상단값을 정해야 합니다. 최근 거래 한 건이나 매도자의 호가만으로 결정하면 안 됩니다. 1. 실거래가·호가·시세·공시가격은 다르다 가격 종류 뜻 매수 판단에서의 역할 주의점 실거래가 실제로 계약되고 신고된 가격 과거 거래의 기준점 신고 시차와 해제 거래를 확인해야 함 호가 매도자가 원하는 매물 가격 현재 협상의 출발점 실제 체결가격이 아니며 중복 매물일 수 있음 시세 기관·플랫폼이 여러 자료로 추정한 가격 또는 범위 시장 위치를 빠르게 보는 참고값 산정 방식과 갱신 시점이 서비스마다 다름 공시가격 정부가 공시하는 세금·행정 등의 기준 가격 보유세 등 행정 기준 확인 현재 매매 적정가와 같은 개념이 아님 네 가격은 목적이 다르므로 하나를 다른 가격의 정답처럼 사용하면 안 됩니다. 가장 최근 실거래가도 현재 가격과 같지 않을 수 있습니다 국토교통부 ...

부동산 초보 공부 8편 · 주택담보대출 여유자금이 생겼거나 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있다면 대출을 빨리 갚는 편이 좋아 보입니다. 하지만 중도상환수수료만 보고 결정해도, 반대로 수수료가 아깝다고 계속 기다려도 손해가 날 수 있습니다. 이번 글에서는 수수료 계산식과 시점별 금액, 조기상환·대환의 손익 판단법을 정리합니다. 중도상환수수료는 적용률뿐 아니라 상환원금과 대출 경과기간에 따라 달라집니다. 먼저 기억할 결론 중도상환수수료는 보통 상환하는 원금 × 수수료율 × 남은 약정기간 비율 로 계산합니다. 정확한 적용률과 면제 조건은 실행일·금융회사·상품마다 다릅니다. 대환이나 조기상환은 수수료만 보지 말고 앞으로 절약할 이자와 부대비용까지 함께 비교해야 합니다. 1. 중도상환수수료는 왜 내는 걸까 중도상환수수료는 약정한 만기 전에 대출원금을 일부 또는 전부 갚을 때 금융회사가 부과할 수 있는 비용입니다. 대출을 취급하며 발생한 모집·심사 비용과 고정금리 대출의 금리 위험 비용 등을 반영하는 구조입니다. 2025년 1월 13일부터 금융소비자보호법 적용 금융회사의 신규 대출은 실제 발생 비용 범위 안에서 수수료를 산정하도록 제도가 바뀌었습니다. 금융위원회가 발표한 당시 업권 평균에서 은행권 주택담보대출은 고정금리 1.43%에서 0.56%, 변동금리 1.25%에서 0.55%로 낮아졌습니다. 이는 업권 평균 이며 모든 은행과 상품에 동일하게 적용되는 고정 수치가 아닙니다. 오래된 글의 ‘주담대 수수료 1.2~1.4%’를 그대로 쓰면 안 됩니다 개편 전 대출과 개편 후 신규 대출의 수수료율이 다를 수 있습니다. 내 대출의 약정서 또는 금융회사 앱에서 실제 적용률과 면제일을 확인하세요. 2. 중도상환수수료...

부동산 초보 공부 7편 · 주택담보대출 체증식 상환은 처음 내는 돈이 적어 보입니다. 문제는 그 금액이 계속 유지되지 않는다는 점입니다. 이번 글에서는 한국주택금융공사의 공식 사례를 바탕으로 원리금균등과 체증식의 초기 납입액을 비교하고, 나중에 늘어나는 상환액까지 감당할 수 있는지 판단하는 방법을 정리합니다. 체증식은 초기 상환액을 낮추는 대신 미래의 월 부담을 뒤로 미루는 방식입니다. 먼저 기억할 결론 체증식은 초기 현금흐름을 줄이는 데 유리하지만, 시간이 지날수록 월 상환액이 증가하고 원금 감소가 느립니다. “앞으로 소득이 오를 것”이라는 기대만으로 선택하면 위험합니다. 금융회사의 상환예정표에서 1회차뿐 아니라 5년·10년 뒤 납입액과 잔액 을 확인해야 합니다. 1. 체증식 상환이란 무엇일까 체증식 분할상환은 대출 초기에는 원금을 적게 갚고, 시간이 갈수록 원금과 이자를 합친 월 상환액이 증가하도록 설계한 방식입니다. 한국주택금융공사도 체증식을 “대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 증가”하는 방식으로 안내합니다. 초기 월 상환액은 낮게 → 시간이 지날수록 월 상환액은 증가 원리금균등은 월 상환액이 거의 일정하고, 원금균등은 처음 많이 내다가 점차 줄어듭니다. 체증식은 그 반대로 초기에 덜 내고 뒤로 갈수록 더 냅니다. 따라서 초기 부담만 비교하면 체증식이 좋아 보이지만, 비용을 미래로 옮긴 것인지까지 확인해야 합니다. 2. 3억 원 대출이면 초기에 얼마나 줄어들까 공식 비교 사례의 조건 대출원금 3억 원 · 연 4.6% · 40년 만기 · 원리금균등과 체증식 비교 아래 체증식 수치는 한국주택금융공사가 2022년 6월 공개한 40년 만기 도입 사례입니다...

부동산 초보 공부 6편 · 주택담보대출 원금균등은 총이자가 적고, 원리금균등은 첫 달 부담이 낮습니다. 이 설명만으로는 선택하기 어렵습니다. 이번 글에서는 3억 원·연 4.5%·30년 이라는 같은 조건으로 360개월을 직접 계산해 첫 달 상환액, 총이자, 5년·10년 뒤 남은 원금을 비교합니다. 월 부담의 안정성과 총이자 절감 중 무엇을 우선할지 숫자로 비교합니다. 먼저 기억할 결론 원금균등은 첫 달에 약 195.8만 원을 내야 하지만 총이자는 원리금균등보다 약 4,416만 원 적습니다. 반대로 원리금균등은 매월 약 152만 원으로 시작 부담을 낮출 수 있습니다. 따라서 정답은 하나가 아니라 초기 현금흐름을 버틸 수 있느냐 에 따라 달라집니다. 1. 두 상환방식은 무엇이 다를까 원리금균등상환 원금과 이자를 합친 월 상환액이 일정한 방식입니다. 초반에는 이자 비중이 크고 원금이 천천히 줄지만, 매달 같은 금액을 내므로 가계 예산을 세우기 쉽습니다. 원금균등상환 대출원금을 전체 상환 개월 수로 똑같이 나누어 갚는 방식입니다. 남은 원금에 붙는 이자가 줄어들기 때문에 월 상환액은 처음에 가장 크고 시간이 갈수록 낮아집니다. 한국주택금융공사는 이를 체감식 분할상환(원금 균등분할상환) 으로도 표시합니다. 원금균등의 매월 원금 = 대출원금 ÷ 상환 개월 수 해당 월 이자 = 상환 전 남은 원금 × 월이율 이 글의 계산 조건 대출원금 3억 원 · 연 4.5% 고정 가정 · 30년(360개월) · 거치기간 없음 · 중도상환 없음 · 월 단위 상환 실제 금융회사는 실행일과 일수에 따라 이자를 계산할 수 있어 상환예정표와 소액 차이가 날 수 있습니다. 2. 첫 달 상환액과 총이...

부동산 초보 공부 5편 · 주택담보대출 대출 심사에서 3억 원이 나온다고 해서 3억 원을 빌려도 된다는 뜻은 아닙니다. 실제 생활을 흔드는 숫자는 한도보다 매달 통장에서 빠져나가는 원리금 입니다. 이번 글에서는 대출금·금리·만기를 바꿔 월 상환액과 총이자를 직접 비교합니다. 대출한도보다 먼저 확인해야 할 월 상환액을 금리와 만기별로 계산합니다. 먼저 기억할 결론 3억 원을 연 4.5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 월 상환액은 약 152만 원입니다. 만기를 40년으로 늘리면 약 135만 원으로 줄지만, 총이자는 약 1억 원 더 늘어납니다. 월 납입액이 가장 낮은 조건이 아니라 생활비와 저축을 유지할 수 있는 조건 을 골라야 합니다. 1. 월 상환액은 무엇으로 정해질까 같은 3억 원을 빌려도 대출원금, 금리, 기간, 상환방식에 따라 매달 내는 돈이 달라집니다. 대출원금: 실제로 빌린 금액 대출금리: 원금에 적용되는 연이율 대출기간: 원금을 나누어 갚는 기간 상환방식: 원리금균등, 원금균등, 체증식 등 이번 편은 조건을 하나로 맞추기 위해 거치기간 없는 원리금균등상환 만 계산합니다. 이 방식은 매월 내는 원금과 이자의 합계가 일정하지만, 초반에는 이자 비중이 크고 시간이 지날수록 원금 비중이 커집니다. 월 상환액 = 원금 × 월이율 × (1 + 월이율) 상환 개월 수 ÷ {(1 + 월이율) 상환 개월 수 - 1} 이 글의 계산 조건 원리금균등상환 · 거치기간 없음 · 중도상환 없음 · 월 단위 상환 표의 금리는 비교를 위한 가정값이며 실제 금융회사의 제안 금리나 승인 예상액이 아닙니다. 계산 결과는 원 단위로 산출한 뒤 보기 쉽게 만 원 단위로 ...

부동산 초보 공부 4편 · 상환능력 기준 “연봉이 6천만 원이고 DSR이 40%면 대출도 많이 나오겠지.” 여기까지만 계산하면 실제 한도와 차이가 날 수 있습니다. DSR은 새 주택담보대출뿐 아니라 기존 대출의 연간 원리금까지 함께 보는 기준 이기 때문입니다. DSR은 소득과 모든 대출의 연간 원리금 부담을 함께 보는 기준입니다. 먼저 기억할 결론 LTV가 집값을 기준으로 한 상한이라면 DSR은 소득을 기준으로 한 상한입니다. 실제 대출 가능액은 LTV 한도, DSR 한도, 상품 한도와 금융회사 심사 결과 중 가장 낮은 금액 으로 결정됩니다. 1. DSR 뜻부터 정확히 이해하기 DSR은 Debt Service Ratio 의 약자로, 우리말로는 총부채원리금상환비율 입니다. 1년 동안 갚아야 하는 모든 가계대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다. DSR = 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100 주택담보대출뿐 아니라 DSR에 포함되는 기존 가계대출도 함께 계산합니다. 일반적으로 차주단위 DSR 규제비율은 은행권 40%, 비은행권 50%가 사용되지만, 모든 대출과 차주에게 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 예외 대상, 소득 인정 방식, 상품별 심사 기준이 있으므로 40%를 곧바로 자신의 승인 한도로 받아들이면 안 됩니다. 2. 연소득 6천만 원으로 DSR 계산하기 1단계 · 전체 연간 원리금 상한 연소득 6천만 원에 DSR 40%를 적용하면 모든 대출을 합친 연간 원리금 상한은 2,400만 원입니다. 6,000만 원 × 40% = 연 2,400만 원 2단계 · 기존 대출 부담 차감 기존 신용대출과 자동차 할부 등의 연간 원리금이 600만 원이라면 새 주택담보대출에 사용할 수 있는 여력은 연 1,800만 원, 월평균 15...