다주택자 양도세 중과유예 끝난 뒤 서울 집값은?｜거래↓·가격↑ 이유 분석
2026년 부동산 시장에서 중요한 변화 중 하나는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 였습니다.
2022년부터 이어지던 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되면서 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 다시 높은 세율이 적용되기 시작했습니다.
당시에는 “세금이 다시 올라가면 다주택자 매물이 쏟아질까?” 또는 “오히려 집주인들이 안 팔아서 매물이 잠길까?” 라는 전망이 엇갈렸습니다.
실제 몇 달이 지난 지금 서울 시장이 어떻게 움직였는지 숫자로 확인해보겠습니다.
→ 절세 매물·거래 집중
중과유예 종료 후
→ 거래·토허 신청 빠르게 감소
그런데
→ 서울 아파트 가격은 바로 떨어지지 않음
다주택자 양도세 중과유예는 언제 끝났을까?
다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다.
기본적으로 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도하면 중과세율이 적용되는 구조입니다.
조정대상지역 2주택자
→ 기본세율 + 20%p
조정대상지역 3주택 이상
→ 기본세율 + 30%p
중과 대상이 되면 일반적인 장기보유특별공제도 적용되지 않는 것이 큰 차이입니다.
서울은 현재 전 지역이 조정대상지역
2026년 10월 현재 국토교통부 규제지역 정보에서는 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역으로 표시되고 있습니다.
따라서 서울 주택을 보유한 다주택자라면 매도 시 중과 대상 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
실제 주택 수 계산과 중과 여부에는 분양권·입주권, 상속주택 등 여러 예외가 있으므로 개별 세무검토가 필요합니다.
중과가 적용되면 세금 차이는 얼마나 클까?
국세청이 공개한 계산 사례를 보면 차이가 상당합니다.
양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 15년 보유, 필요경비가 없다고 가정한 사례입니다.
장기보유특별공제 → 3억원
국세청 산출세액 예시 → 약 2억5,701만원
장기보유특별공제 → 적용 제외
적용세율 예시 → 62%
산출세액 → 약 5억8,251만원
장기보유특별공제 → 적용 제외
적용세율 예시 → 72%
산출세액 → 약 6억8,226만원
실제 세액은 취득가, 필요경비, 보유주택 수, 보유기간 등에 따라 달라지지만 왜 다주택자들이 유예 종료 전에 매도를 서두르려 했는지 이해할 수 있습니다.
그래서 4월에 ‘절세 막차’ 거래가 몰렸다
서울시 자료를 보면 중과유예 종료를 앞둔 2026년 4월 서울 아파트 토지거래허가 신청이 크게 증가했습니다.
서울 아파트 토허 신청
8,896건
이후 서울시는 4월 신청 증가에 5월 9일 중과유예 종료를 앞둔 다주택자 절세 매물이 영향을 준 것으로 분석했습니다.
그런데 5월 9일에 모든 특례가 바로 끝난 것은 아니다
여기서 한 가지 중요한 예외가 있습니다.
2026년 5월 9일까지 실제 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 확인되는 경우에는 일정 기간 안에 잔금과 등기를 마치면 중과유예를 적용받을 수 있도록 보완조치가 마련됐습니다.
강남·서초·송파·용산
→ 계약일로부터 4개월
그 외 조정대상지역
→ 계약일로부터 6개월
따라서 2026년 10월 현재도 서울 일부 지역에서는 5월 9일 이전 계약 건이 정확한 계약일에 따라 6개월 경과조치 안에 들어가는 사례가 남아 있을 수 있습니다.
중과유예 종료 후 거래는 어떻게 변했을까?
최신 서울시 집계 기준으로 보면 4월을 정점으로 토허 신청이 계속 줄었습니다.
8,896건
6,011건
5,277건
4,618건
3,012건
4월 최고치와 비교하면 8월 신청은 약 66% 감소했습니다.
즉 중과유예를 앞두고 몰렸던 매도·매수 수요가 지나간 뒤 거래가 상당히 위축된 모습입니다.
그런데 가격은 바로 내려가지 않았다
거래가 줄었으니 집값도 곧바로 떨어졌을 것 같지만 실제 숫자는 달랐습니다.
5월 → +1.55%
6월 → +2.67%
7월 → +1.41%
8월 → +0.17%
상승폭은 점차 줄었지만 거래 감소와 동시에 가격이 계속 상승한 것입니다.
실제 실거래가격도 상승
한국부동산원 실거래가격지수를 바탕으로 한 서울시 자료에서는 2026년 7월 서울 아파트 실거래가격이 전월 대비 1.93% 상승했습니다.
전년 같은 달과 비교하면 14.56% 높은 수준이었습니다.
거래 ↓
그런데
가격 ↑
왜 이런 현상이 나타났을까? ① 절세 매물이 먼저 팔렸다
유예 종료 전에는 양도세를 줄이려는 다주택자가 매도를 서두를 유인이 컸습니다.
특히 가격을 어느 정도 낮춰서라도 중과 적용 전에 팔려는 매물이 나올 수 있습니다.
유예 종료 전
→ 절세 매물 증가
→ 거래 증가
→ 상대적으로 싼 매물 일부 소진
이후 중과가 다시 적용되면 높은 세금을 감수하면서까지 팔아야 할 이유가 없는 집주인은 매도를 미룰 수 있습니다.
이유 ② 중과가 다시 시작되면 매도 유인이 줄어든다
양도세가 수억원씩 차이날 수 있다면 다주택자 입장에서는 굳이 지금 팔지 않는 선택을 할 수도 있습니다.
높은 양도세 내고 매도
vs
계속 보유
vs
정책이 다시 바뀔 때까지 대기
이런 구조에서는 세금을 강화한다고 반드시 매물이 늘어나는 것이 아니라 오히려 매도자가 버티면서 시장에 나오는 매물이 줄어드는 효과도 나타날 수 있습니다.
이유 ③ 대출규제로 수요가 중저가 지역으로 이동했다
2026년 서울 시장은 양도세만 바뀐 것이 아닙니다.
주택가격별 주담대 한도가 강화되면서 고가주택을 사기 위해 필요한 자기자금이 크게 늘었습니다.
그 결과 일부 실수요는 구매 가능한 가격대로 이동했습니다.
5월 → 72.4%
8월 → 79.9%
서울시는 이러한 중저가 실수요 확대가 동북권 등 외곽지역 가격상승에도 영향을 준 것으로 분석했습니다.
이유 ④ 급매물이 사라지면 거래가 적어도 가격은 오를 수 있다
중과유예 종료 전에 나온 상대적으로 싼 매물이 먼저 거래되고 나면 시장에는 더 높은 가격의 매물이 남을 수 있습니다.
거래는 많지 않더라도 결국 남아 있는 가격에서 계약이 체결되면 실거래가격은 올라갈 수 있습니다.
실제 서울시는 7월 가격상승과 관련해 고가 지역의 급매물이 소진된 뒤 기존 호가 수준의 일반 거래가 이어졌다고 분석했습니다.
그렇다면 양도세 중과 때문에 집값이 오른 걸까?
이것은 그렇게 단순하게 말하기 어렵습니다.
토지거래허가제
주택담보대출 규제
DSR 강화
금리 변화
다주택자 세제
전세가격
지역별 공급량
따라서 “양도세 중과유예가 끝났기 때문에 서울 집값이 상승했다” 라고 단정하는 것은 어렵습니다.
다만 중과 재개가 다주택자의 매도 의사와 시장 매물량에 영향을 줄 수 있는 중요한 변수인 것은 분명합니다.
다주택자 매물이 계속 쏟아졌을까?
지금까지 공개된 숫자만 보면 중과유예 종료를 앞둔 시점에 거래가 집중된 모습이 더 뚜렷합니다.
반대로 종료 후에는 토허 신청 자체가 계속 줄었습니다.
중과유예 종료 예고
↓
절세 매물 출회
↓
4월 거래·신청 증가
↓
5월 9일 유예 종료
↓
거래·토허 신청 감소
적어도 현재까지는 중과 재개 후 다주택자 매물이 계속 대량으로 시장에 나오는 모습과는 거리가 있습니다.
집을 사는 사람은 무엇을 봐야 할까?
매수자 입장에서 중요한 것은 “세금이 올랐으니까 집값이 떨어질 것이다”라고 단순하게 예상하지 않는 것입니다.
① 관심 단지 매물 수가 실제로 늘고 있는가?
② 급매가 계속 나오는가?
③ 최근 실거래 이후 다음 거래가 낮아지는가?
④ 전세가격은 오르는가 내리는가?
⑤ 주변 입주물량은 얼마나 되는가?
⑥ 내 대출 가능한 가격대에 수요가 몰리고 있는가?
다주택자가 집을 팔 생각이라면?
이제는 단순히 현재 집값만 보고 매도 여부를 결정하기 어렵습니다.
중과 대상이라면 장기보유특별공제 배제와 추가 세율 때문에 실제 손에 남는 금액이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
현재 주택 수
조정대상지역 여부
주택 수에서 제외되는 특례 여부
취득일·보유기간
실제 취득가와 필요경비
장기보유특별공제 가능 여부
예상 양도소득세
특히 양도세는 주택 수와 취득 시점에 따라 예외가 많아 매매계약을 체결하기 전에 홈택스 모의계산과 세무검토를 해보는 것이 좋겠습니다.
앞으로 서울 시장에서 볼 숫자
① 토허 신청이 다시 늘어나는지
② 다주택자 매물이 다시 증가하는지
③ 15억원 이하 거래비중 변화
④ 서울 실거래가격지수
⑤ 전세가격과 전세매물
⑥ 향후 다주택자 세제 개편 여부
결론｜세금이 높아졌다고 집값이 바로 떨어지지는 않았다
→ 절세 거래 증가
중과유예 종료 후
→ 거래 감소
하지만 가격은
→ 곧바로 하락하지 않음
다주택자 양도세 중과가 다시 시작되면 매물이 많이 나오고 집값이 떨어질 것이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 서울 시장은 그보다 복잡했습니다.
절세를 원하는 매도자는 유예가 끝나기 전에 먼저 움직였고, 중과가 시작된 뒤에는 오히려 거래가 빠르게 줄었습니다.
반면 실수요는 대출 가능한 중저가 지역으로 이동했고, 일부 인기지역에서는 급매물이 사라진 뒤 높은 가격의 거래가 이어졌습니다.
그래서 저는 앞으로 양도세 정책을 볼 때 “세금이 올라갔으니 가격이 떨어질까?”보다 “이 정책이 실제 집주인의 매도 행동과 시장의 매물 수를 어떻게 바꾸는가?” 를 먼저 확인하는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
이 글은 2026년 10월 14일 기준 국세청·국토교통부·서울시 공개자료를 공부하면서 정리한 내용입니다.
다주택자 양도소득세는 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득시기, 분양권·입주권, 상속주택 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
본문의 세액은 국세청이 제시한 단순 계산사례이며 개별 납세자의 실제 세액과 다를 수 있습니다.
토허 신청가격과 실거래가격지수는 통계의 기준과 집계방식이 서로 다르므로 동일한 가격지표로 보면 안 됩니다.
실제 매도 전에는 홈택스 중과세 자가진단과 모의계산, 필요할 경우 세무전문가 상담을 통해 최신 세액을 다시 확인해주세요.
