12억·18억·30억 아파트 사려면 현금 얼마 필요할까?｜2026 주담대 6억·4억·2억 계산
아파트를 보다가 이런 말을 자주 듣습니다.
“15억 이하는 대출 6억, 25억까지는 4억, 그 이상은 2억만 나온다.”
그렇다면 12억원, 18억원, 30억원 아파트를 사려면 실제 현금은 각각 얼마가 필요할까요?
여기서 중요한 것은 6억·4억·2억원은 받을 수 있다고 보장된 금액이 아니라 주택가격별 최대 한도 라는 점입니다.
15억원 이하 → 최대 6억원
15억원 초과~25억원 이하 → 최대 4억원
25억원 초과 → 최대 2억원
하지만 실제 대출은
LTV와 DSR 중 더 낮은 금액으로 결정
가장 먼저 알아야 할 것｜6억·4억·2억은 최대한도다
가장 많이 헷갈리는 부분입니다.
예를 들어 12억원 아파트는 15억원 이하이기 때문에 주담대 최대한도는 6억원 구간에 들어갑니다.
그렇다고 누구나 6억원을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
주택가격별 최대한도
+ LTV
+ DSR
+ 기존 대출
+ 소득
+ 금융회사 심사
를 모두 적용한 뒤 가장 낮게 나오는 한도가 실제 대출금액에 가까워집니다.
규제지역이라면 LTV 40%도 같이 적용된다
2026년 현재 일반적인 무주택자와 처분조건부 1주택자가 규제지역 주택을 구입할 때는 일반 금융권 주담대에 LTV 40%가 적용됩니다.
비규제지역은 일반적으로 LTV 70%가 기준입니다.
“15억 이하니까 6억 대출” 이라고 바로 계산하면 틀릴 수 있습니다.
사례 ① 12억원 아파트
먼저 서울 등 규제지역에서 일반 무주택자가 12억원 아파트를 산다고 가정해보겠습니다.
가격별 주담대 최대한도 → 6억원
LTV 40% → 12억 × 40% = 4억8천만원
가격별 한도는 6억원이지만 LTV 40%를 적용하면 4억8천만원이 더 작습니다.
- 주담대 4억8천만원
최소 자기자금 약 7억2천만원
이것도 DSR 심사에서 4억8천만원을 전부 받을 수 있다는 가정입니다.
같은 12억원이라도 수도권 비규제지역이면?
일반 LTV 70%를 적용하면 12억원의 70%는 8억4천만원입니다.
하지만 주택가격별 한도가 6억원이므로 최대 6억원에서 막힙니다.
매매가격 → 12억원
이론상 최대 주담대 → 6억원
최소 자기자금 → 6억원
사례 ② 18억원 아파트
18억원은 15억원 초과~25억원 이하 구간입니다.
따라서 주택가격별 주담대 최대한도는 4억원입니다.
LTV 40% → 18억 × 40% = 7억2천만원
가격별 최대한도 → 4억원
둘 중 작은 금액은 4억원입니다.
- 주담대 최대 4억원
최소 자기자금 약 14억원
수도권 비규제지역이라 하더라도 18억원의 70%는 12억6천만원이지만 가격별 대출한도가 4억원이라 이론상 최대치는 역시 4억원입니다.
사례 ③ 30억원 아파트
25억원을 초과하는 주택은 주담대 최대한도가 2억원입니다.
LTV 40% → 30억 × 40% = 12억원
가격별 최대한도 → 2억원
따라서 최대치는 2억원입니다.
- 주담대 최대 2억원
최소 자기자금 약 28억원
30억원대 고가주택에서는 사실상 매매가격 대부분을 자기자금으로 마련해야 하는 구조입니다.
서울·규제지역 기준으로 다시 정리하면
LTV 40% 적용 → 최대 약 4.8억원
매매대금 기준 최소 자기자금 → 약 7.2억원
가격별 주담대 한도 → 최대 4억원
매매대금 기준 최소 자기자금 → 약 14억원
가격별 주담대 한도 → 최대 2억원
매매대금 기준 최소 자기자금 → 약 28억원
하지만 DSR 때문에 대출은 더 줄어들 수 있다
여기까지 계산하면 “그럼 18억 집은 4억, 30억 집은 2억은 무조건 나오겠네?” 라고 생각할 수 있습니다.
그렇지 않습니다.
은행권에서는 일반적으로 차주별 DSR 40% 규제가 적용됩니다.
즉 연소득에 비해 주담대와 신용대출, 자동차대출 등 원리금 부담이 너무 크다면 위 최대한도보다 대출이 더 적게 나올 수 있습니다.
6억·4억·2억
= 받을 수 있는 금액 X
그 이상은 못 받는 최대 상한선
수도권은 스트레스 DSR도 더 강하다
수도권·규제지역 주담대에서는 DSR 계산 시 적용하는 스트레스 금리가 강화돼 있습니다.
실제 내가 내는 대출금리에 그대로 3%를 추가한다는 뜻은 아닙니다.
DSR을 계산할 때 향후 금리가 올라갈 가능성을 반영해 더 높은 가상의 금리로 상환부담을 계산하는 구조입니다.
따라서 같은 연봉이라도 과거보다 대출 가능금액이 줄어들 수 있습니다.
15억과 25억 경계가 특히 중요하다
가격구간이 바뀌는 경계에서는 대출한도가 크게 달라집니다.
15억원 이하
→ 최대 6억원
15억원 초과
→ 최대 4억원
25억원 이하
→ 최대 4억원
25억원 초과
→ 최대 2억원
그래서 15억원, 25억원 주변의 집을 본다면 은행에서 어떤 가격을 기준으로 보는지 반드시 확인해야 합니다.
대출기준 가격은 계약서 금액만 보는 게 아니다
대출규제에서 말하는 주택가격은 금융권의 시가 산정방식에 따라 판단됩니다.
일반적으로 대출 신청시점에 KB시세, 한국부동산원 가격 등 공신력 있는 평가자료가 활용될 수 있습니다.
계약가격만 보고 대출한도를 확정하지 말고 은행에서 적용하는 시가를 대출 신청 전에 확인하는 것이 좋습니다.
생애최초라면 계산이 달라질 수 있다
생애최초 주택구입자는 일반 차주보다 완화된 LTV가 적용될 수 있습니다.
예를 들어 일반 금융권 생애최초 주담대는 수도권에서 LTV 최대 70%가 적용될 수 있습니다.
그래서 규제지역의 12억원 주택이라도 일반 무주택자와 생애최초 매수자의 LTV 계산이 달라질 수 있습니다.
다만 생애최초라 하더라도 주택가격별 최대한도와 DSR 심사를 같이 적용받을 수 있으므로 단순히 LTV만 곱해서 대출액을 예상하면 안 됩니다.
디딤돌·보금자리론 등 정책모기지는 일반 은행 주담대와 별도의 가격·소득·대출한도 요건이 있으므로 따로 확인해야 합니다.
다주택자는 이 계산을 그대로 쓰면 안 된다
2026년 현재 다주택자가 수도권에서 주택구입 목적 주담대를 받는 경우에는 일반 무주택자와 규제가 다릅니다.
원칙적으로 LTV 0% 규제가 적용되는 구조이므로 위 12억·18억·30억 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.
실제 필요한 현금은 이것보다 더 많다
지금까지 계산한 7억2천만원, 14억원, 28억원은 매매대금에서 이론상 대출만 뺀 금액입니다.
실제 집을 살 때는 추가비용이 있습니다.
매매가격
- 실제 주담대
+ 취득 관련 세금
+ 중개보수
+ 등기·법무비용
+ 이사·수리비
+ 비상예비자금
따라서 12억원 집에 자기자금 7억2천만원이 필요하다고 계산됐다고 해서 통장에 정확히 7억2천만원만 있으면 된다는 뜻은 아닙니다.
계약하기 전에 은행부터 확인해야 하는 이유
부동산 계약을 먼저 하고 나중에 은행에 가서 “생각보다 대출이 적게 나옵니다” 라는 말을 듣는 것이 가장 위험합니다.
내 연소득
기존 신용대출
자동차·기타 대출
주택가격 시가
규제지역 여부
생애최초 여부
예상 LTV
예상 DSR
실제 은행 사전한도
결론｜집값보다 먼저 자기자금을 계산해야 한다
18억 집 → 최소 약 14억
30억 집 → 최소 약 28억
여기에 세금·비용은 별도
이번 대출규제를 공부하면서 가장 먼저 보이는 것은 고가주택으로 갈수록 자기자금 비중이 급격하게 커진다는 점입니다.
특히 15억원과 25억원을 넘으면 주담대 최대한도가 각각 4억원과 2억원으로 줄어듭니다.
그리고 그 최대한도조차 LTV와 DSR 때문에 전부 받지 못할 수 있습니다.
그래서 집을 보러 다니기 전에 “내가 얼마짜리 집을 사고 싶은가?”보다 “현재 소득과 대출을 기준으로 실제 얼마까지 살 수 있는가?” 를 먼저 계산해보는 것이 좋겠습니다.
이 글은 2026년 10월 기준 금융위원회가 공개한 주택담보대출 규제를 공부하면서 단순화해 정리한 내용입니다.
본문의 자기자금 계산은 일반적인 무주택자 또는 처분조건부 1주택자가 일반 금융권 주담대를 이용한다고 가정한 예시입니다.
실제 대출금액은 소득, 기존 대출, DSR, 주택가격 산정, 금융기관 심사, 생애최초 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
취득세, 중개보수, 법무·등기비용 등은 본문의 최소 자기자금 계산에 포함하지 않았습니다.
실제 매매계약 전에 반드시 금융기관에서 사전 대출한도를 확인해주세요.
