[부동산공부] 성남시 산성역 포레스티아 분석｜실거래가·전세가·학군·8호선·판교연장 총정리
이번에 살펴볼 곳은 경기도 성남시 수정구 신흥동 산성역 포레스티아입니다.
4천 세대가 넘는 대단지에 8호선 산성역을 이용할 수 있고, 2020년 입주한 비교적 신축급 단지라는 점 때문에 성남 원도심에서 눈에 띄는 아파트입니다.
이번에는 실거래가·전세가·학군·교통·매매전세 갭과 8호선 판교 연장, 주변 재개발 까지 같이 살펴보겠습니다.
세대수 → 4,089세대
동수 → 39개동
입주 → 2020년 7월
최고층 → 28층
교통 → 8호선 산성역
미래 변수 → 8호선 판교 연장 + 주변 원도심 재개발
산성역 포레스티아 기본정보
주소 → 경기 성남시 수정구 수정로 319
지번 → 신흥동 6951
세대수 → 4,089세대
동수 → 39개동
사용승인 → 2020년 7월 30일
최고층 → 28층
용적률 → 약 249%
건폐율 → 약 20%
주차 → 총 4,998대 / 세대당 약 1.22대
무엇보다 4천 세대가 넘는 규모가 눈에 들어옵니다.
단지가 큰 만큼 같은 산성역 포레스티아 안에서도 동 위치에 따라 산성역까지 이동시간, 학교와 상가 접근성, 경사 체감이 달라질 수 있습니다.
평형 구성은?
산성역 포레스티아는 소형부터 중형까지 다양한 면적으로 구성돼 있습니다.
59.84㎡
67.86㎡
74.96~74.98㎡
84.77~84.98㎡
98.68㎡
특히 전용 59㎡, 74㎡, 84㎡ 거래가 많아 단지 가격 흐름을 비교하기 좋습니다.
교통｜8호선 산성역 생활권
이 단지의 가장 분명한 장점 중 하나는 지하철 8호선 산성역을 이용할 수 있다는 점입니다.
산성역에서 8호선을 이용하면 복정, 잠실, 석촌, 송파 방향으로 이동할 수 있습니다.
서울 동남권으로 출퇴근하는 사람이라면 8호선이라는 교통축 자체가 중요한 장점이 될 수 있습니다.
산성역과 가까운 동과 단지 안쪽 동은 실제 도보시간 차이가 생길 수 있습니다.
임장할 때는 지도상의 단지 거리보다 관심 있는 동에서 산성역 출입구까지 직접 걸어보는 것이 좋겠습니다.
교육환경은 어떻게 볼까?
단지 주변에는 성남북초등학교를 비롯한 초등학교와 성남여자중학교 등 기존 학교가 있습니다.
특히 대단지이기 때문에 자녀가 있다면 단지 이름만 보고 판단하기보다 실제 배정학교와 통학동선을 따로 확인하는 것이 좋습니다.
학교 배정구역
실제 통학거리
큰 도로 횡단 여부
학원가 이동시간
학교 배정은 학년도별로 변경될 수 있으므로 실제 입학 전 교육지원청 기준을 다시 확인해주세요.
생활환경｜대단지 안에서 해결되는 부분이 많다
4,089세대 규모인 만큼 단지 자체의 생활편의성이 큰 편입니다.
커뮤니티 시설과 어린이집, 작은도서관 등 단지 내 시설이 있고, 산성역 주변 상권도 이용할 수 있습니다.
위례신도시와도 멀지 않고 차량을 이용하면 송파·위례 방향 생활권을 함께 활용하기 좋다는 점도 특징입니다.
임장할 때는 경사와 동 위치를 꼭 보자
성남 원도심은 평지와 경사지가 함께 있는 지역입니다.
위에 사진은 산성역포레스티아에서 초등학교가는 길입니다.
오르막길을 올라가야하는 점을 감안해야할 것 같습니다.
산성역 포레스티아 역시 단지가 크기 때문에 동 위치에 따라 실제 이동 체감이 달라질 수 있습니다.
산성역까지 실제 도보시간
단지 내부 경사
학교까지 보행동선
상가 접근성
출퇴근시간 차량 이동
2026년 최근 매매 실거래가는?
최근 거래를 보면 전용면적에 따라 14억원대부터 16억원대까지 거래가 확인됩니다.
2026년 9월 9일 → 14억9,500만원
2026년 9월 12일 → 14억3천만원
2026년 9월 14일 → 14억2,500만원
2026년 9월 14일 → 15억원
2026년 8월 10일 → 16억1천만원
2026년 8월 12일 → 16억원
2026년 9월 7일 → 15억6,500만원
2026년 8월 22일 → 16억8천만원
같은 면적에서도 동·층·향에 따라 가격차가 크기 때문에 한 건의 최고가만 보는 것보다 최근 여러 건을 묶어서 보는 것이 좋겠습니다.
최근 전세가는?
2026년 9월에도 전세거래가 비교적 활발하게 이어지고 있습니다.
2026년 9월 12일 → 5억7,750만원
2026년 9월 12일 → 6억5천만원
2026년 9월 21일 → 6억900만원
2026년 9월 23일 → 7억5천만원
2026년 9월 20일 → 6억5천만원
2026년 9월 28일 → 8억3천만원
2026년 9월 28일 → 8억5천만원
전세 역시 같은 면적에서 가격차가 꽤 큽니다.
갱신계약인지 신규계약인지, 동·층과 내부상태가 어떤지까지 함께 확인해야 합니다.
매매·전세 갭은 어느 정도일까?
매매와 전세 거래일, 동과 층이 다르기 때문에 실제 투자금이 아니라 시장구조를 보는 참고값으로 계산하겠습니다.
매매 → 약 14.25억~15억원
전세 → 약 5.78억~6.5억원
단순 전세가율 약 39~46%
최근 확인 매매 → 약 16.8억원
최근 전세 → 약 8.3억~8.5억원
단순 전세가율 약 49~51%
그런데 지금은 갭 숫자만 보면 안 된다
과거라면 매매가에서 전세보증금을 빼고 필요한 현금을 계산했을 수 있습니다.
하지만 2026년 9월 현재 성남시 수정구는 조정대상지역·투기과열지구이고, 아파트 토지거래허가 규제도 적용되는 지역입니다.
따라서 산성역 포레스티아를 매수할 때는 단순 전세 승계형 갭투자를 가정하기보다 거래 전에 허가요건과 실거주 의무를 먼저 확인해야 합니다.
토지거래허가 대상 여부
실거주 요건
대출 가능금액
기존 임대차계약
취득 관련 세금
중개·등기비용
따라서 위에서 계산한 갭은 현재 투자 가능금액이 아니라 가격 구조를 이해하기 위한 참고값입니다.
미래 변수 ①｜8호선 모란~판교 연장
산성역 포레스티아에서 앞으로 가장 관심 있게 볼 교통사업 중 하나는 지하철 8호선 판교 연장입니다.
현재 8호선은 산성역에서 모란 방향으로 이어지지만, 모란에서 판교역까지 추가로 연결하는 사업이 추진되고 있습니다.
모란차량기지 ~ 판교역
약 3.78km
2026년 4월
→ 예비타당성조사 착수
중요한 점은 아직 착공 확정 사업이 아니라는 것입니다.
추진·예비타당성조사 단계
예타 통과 후에도
기본계획,
설계,
착공 등 여러 절차가 남아 있습니다.
판교 연장이 된다면 어떤 변화가 있을까?
산성역에 새로운 노선이 따로 들어오는 것은 아닙니다.
대신 기존 8호선이 모란에서 판교까지 연장된다면 산성역에서 판교 방향 이동이 지금보다 편리해질 가능성이 있습니다.
산성역 → 모란 → 환승 → 판교
연장사업이 완성될 경우
산성역 → 모란 → 판교 방향
8호선 직접 이동 가능성
판교테크노밸리 출퇴근 수요가 있는 가구라면 의미 있는 교통 변화가 될 수 있습니다.
미래 변수 ②｜산성동 주변 재개발
산성역 포레스티아만 새 아파트가 되는 것이 아니라 주변 성남 원도심도 계속 정비되고 있습니다.
특히 산성구역 생활권 재개발은 2026년 9월 정비계획 결정과 정비구역 지정이 고시됐습니다.
2026년 9월
→ 정비구역 지정
아직 착공 단계는 아니며
정비사업 초기 과정으로 볼 수 있습니다.
신흥1구역과 신흥3구역 등 성남 원도심 곳곳에서도 정비사업이 진행되고 있습니다.
장기적으로 주변 노후주택이 정비되면 거리와 상권, 생활환경이 개선될 가능성이 있습니다.
재개발은 공급 측면도 같이 보자
주변 재개발을 무조건 가격 상승 호재로만 보면 안 됩니다.
새로운 아파트가 많이 들어오면 지역의 주거환경은 좋아질 수 있지만, 입주시기에는 전세와 매매 공급도 늘어날 수 있습니다.
따라서 생활환경 개선과 신규 공급이라는 두 측면을 같이 보는 것이 좋겠습니다.
제가 보는 산성역 포레스티아의 장점
① 4,089세대 대단지
② 2020년 입주로 비교적 신축급
③ 8호선 산성역 이용 가능
④ 잠실·송파 접근성
⑤ 판교 연장과 주변 원도심 정비라는 장기 변화
반대로 체크할 부분
① 대단지라 동별 역 접근성 차이
② 원도심 특유의 경사와 도로환경
③ 최근 매매가격 대비 낮은 전세가율
④ 현재 강한 부동산 거래규제
⑤ 8호선 판교 연장은 아직 예타 단계
결론｜산성역 포레스티아를 어떻게 볼까?
+ 8호선 산성역
+ 잠실·송파 접근성
+ 판교 연장 가능성
성남 원도심에서 교통과 신축 상품성을 같이 볼 수 있는 단지
산성역 포레스티아는 성남 원도심 아파트 중에서는 단지 규모와 연식, 지하철 접근성이 확실히 눈에 들어오는 곳입니다.
현재도 8호선을 이용해 잠실과 송파 방향으로 이동할 수 있고, 앞으로 판교 연장사업까지 실제로 진행된다면 판교 방향 접근성이라는 새로운 장점이 생길 수 있습니다.
다만 최근 매매가격이 많이 올라온 만큼 미래 교통호재가 현재 가격에 얼마나 반영돼 있는지도 같이 봐야 합니다.
특히 현재는 토지거래허가와 대출규제가 함께 적용되는 지역이기 때문에 “전세 끼고 얼마면 살 수 있을까?”보다 “실거주 기준으로 이 가격이 적정한가?” 를 먼저 따져보는 것이 현실적입니다.
① 전용 59㎡ 15억원선 유지 여부
② 전용 74·84㎡ 16억원대 거래 흐름
③ 전세 8억원대 정착 여부
④ 8호선 판교 연장 예타 결과
⑤ 산성구역 재개발 다음 단계
⑥ 주변 신규 아파트 공급
⑦ 토지거래허가·대출규제 변화
이 글은 2026년 9월 말 기준 국토교통부 실거래 기반 자료와 성남시 등 공개자료를 공부하면서 정리한 내용입니다.
실거래가는 신고 취소와 정정이 발생할 수 있으며, 같은 면적이라도 동·층·향·내부상태에 따라 가격차가 있습니다.
매매·전세 갭과 전세가율은 서로 다른 거래를 단순 비교한 참고값입니다.
지하철 8호선 판교 연장은 현재 예비타당성조사 단계로 사업일정과 추진 여부가 변경될 수 있습니다.
실제 매수 전에는 최신 실거래가, 토지거래허가, 실거주 요건, 대출조건, 세금, 기존 임대차계약을 다시 확인해주세요.
