[부동산공부]고덕그라시움 아파트 분석｜실거래가·전세가·학군·상일동역·갭투자 총정리
오늘 공부해볼 아파트는 서울 강동구 고덕동에 위치한 고덕그라시움입니다.
고덕주공2단지를 재건축해 만들어진 단지로, 총 4,932세대에 달하는 대단지입니다.
상일동역 접근성, 대단지 규모, 교육환경과 생활환경을 갖추고 있어 고덕아르테온과 함께 고덕·상일 생활권을 공부할 때 빠지지 않는 아파트입니다.
2019년 입주 · 최고 35층
5호선 상일동역 도보권
고덕그라시움은 어디에 있을까?
주소는 서울특별시 강동구 고덕로 333입니다.
고덕동과 상일동 생활권 사이에 위치해 있고, 가장 가까운 지하철역은 5호선 상일동역입니다.
고덕아르테온과도 가까워 두 단지를 비교해서 보는 경우가 많습니다.
주변에는 고덕천과 공원, 학교와 병원, 상업시설이 형성되어 있어 실거주 생활환경이 이미 상당 부분 자리 잡은 지역입니다.
기본정보
| 주소 | 서울 강동구 고덕로 333 |
| 사용승인 | 2019년 9월 |
| 총 세대수 | 4,932세대 |
| 동수 | 53개동 |
| 층수 | 지상 9~35층 |
| 시공사 | 대우건설 · 현대건설 · SK건설 |
| 난방 | 지역난방 / 열병합 |
| 주차 | 약 7,167대 / 세대당 약 1.45대 |
| 용적률 / 건폐율 | 약 249% / 20% |
| 주요 전용면적 | 59㎡ · 73㎡ · 84㎡ · 97㎡ · 113㎡ 이상 |
가장 눈에 들어오는 것은 역시 4,932세대라는 규모입니다.
4천 세대급 고덕아르테온보다도 큰 단지이고, 2019년 입주라 현재도 준신축 대단지로 볼 수 있습니다.
평형 구성｜59㎡부터 대형까지 다양하다
고덕그라시움은 소형부터 대형까지 평형 구성이 상당히 다양합니다.
약 24~25평
약 30평
약 34평
중대형 평형
세대수로 보면 59㎡와 84㎡ 비중이 특히 높은 편입니다.
따라서 단지의 대표적인 가격 흐름을 보려면 59㎡와 84㎡ 실거래를 중심으로 보는 것이 좋겠습니다.
교통｜5호선 상일동역 도보권
고덕그라시움에서 가장 가까운 역은 5호선 상일동역입니다.
단지가 매우 크기 때문에 어느 동에 거주하느냐에 따라 역까지 거리가 달라집니다.
따라서 고덕그라시움을 볼 때도 단순히 ‘상일동역 역세권’이라고만 보지 않고 관심 있는 동에서 역 입구까지 실제 거리를 확인하는 것이 중요합니다.
5호선을 이용하면 광화문과 여의도 방향으로 이동할 수 있고, 강남권은 환승을 이용해야 합니다.
교육환경｜학교가 가까운 주거지역
고덕그라시움 주변에는 서울고덕초등학교와 서울강덕초등학교 등 여러 초등학교가 있습니다.
공개된 단지정보에서는 고덕초를 주요 배정학교로 안내하는 경우가 많지만, 단지가 매우 크기 때문에 실제 배정학교는 해당 동·학구를 기준으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
✔ 서울고덕초등학교
✔ 서울강덕초등학교
✔ 고덕중학교
✔ 배재중·고등학교
✔ 한영중·한영고·한영외고 등
고덕·명일 일대는 오랫동안 주거지역으로 자리 잡아온 만큼 학교와 학원가가 비교적 잘 형성된 편입니다.
생활환경｜이미 완성도가 높은 고덕 생활권
고덕그라시움은 입주한 지 여러 해가 지난 만큼 주변 상권과 생활환경이 비교적 안정적으로 자리 잡았습니다.
✔ 고덕천 산책로
✔ 강동경희대학교병원
✔ 고덕·명일 생활권
✔ 대형마트·상업시설
✔ 공원과 녹지공간
특히 고덕천을 이용한 산책환경과 주변 녹지가 있다는 점은 실거주 측면에서 꽤 매력적인 부분입니다.
커뮤니티｜5천 세대에 가까운 대단지의 장점
단지 규모가 큰 만큼 커뮤니티 시설도 다양합니다.
✔ 피트니스센터
✔ 골프연습장
✔ 수영장
✔ 사우나
✔ 도서관·독서실
✔ 카페
✔ 게스트하우스 등
이런 커뮤니티는 단지 규모가 크기 때문에 운영할 수 있는 대표적인 장점이라고 생각합니다.
2026년 최근 매매 실거래가
이제 가장 궁금한 가격을 살펴보겠습니다.
2026년에는 59㎡부터 84㎡까지 매매 거래가 꾸준히 확인되고 있습니다.
전용 59㎡
2026년 초·중반에는 18억~20억원대 거래가 많았는데 최근에는 20억원을 넘어선 거래가 확인됩니다.
전용 73㎡
2026년 6월에는 22억원~22억5천만원 수준의 거래가 확인됐습니다.
전용 84㎡
단지의 대표 평형인 84㎡는 최근 20억원대 중반 수준까지 거래가 올라왔습니다.
같은 날 다른 84㎡ 타입도 25억원에 거래됐습니다.
2026년 6~9월 데이터를 단순화하면 84㎡의 대표적인 매매 수준은 약 24억~25억원대로 볼 수 있습니다.
전세가격은 어느 정도일까?
이제 매매가격과 함께 전세가격을 살펴보겠습니다.
갭투자를 생각한다면 매매가격보다 오히려 신규 전세가격을 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.
59㎡ 전세
2026년 9월 신규 전세계약을 보면 약 8억~8억5천만원 수준의 거래가 확인됩니다.
73㎡ 전세
신규계약 기준으로 약 9억~9억7천만원 수준의 거래가 확인됩니다.
84㎡ 전세
84㎡는 최근 신규계약 기준 10억5천만~12억원 수준의 거래가 확인됩니다.
같은 84㎡에서도 8억원대 전세계약이 보이는데, 갱신계약과 신규계약이 섞여 있습니다.
갭투자를 계산할 때는 단순 평균보다 현재 신규계약 전세가격을 따로 확인하는 것이 좋겠습니다.
매매가와 전세가 갭은 얼마나 될까?
이번에는 최근 매매와 신규 전세가격을 기준으로 단순하게 계산해보겠습니다.
59㎡
전세가율은 단순 계산하면 약 40% 수준입니다.
73㎡
84㎡
84㎡의 전세가율은 단순 계산하면 약 44% 수준입니다.
갭투자 관점에서는 어떨까?
숫자를 보면 고덕그라시움 역시 소액 갭투자 단지와는 거리가 있습니다.
59㎡도 매매와 전세의 차이가 약 12억원이고, 대표 평형인 84㎡는 약 14억원에 가깝습니다.
매매 약 24.9억원
전세 약 11억원
매매·전세 갭 약 13.9억원
여기에는 취득세, 중개보수, 대출이자 등은 포함되지 않았습니다.
따라서 실제 필요한 자기자금은 단순 갭보다 더 많을 수 있습니다.
고덕그라시움을 투자 목적으로 본다면 작은 갭보다는 고덕 생활권의 장기적인 가치와 전세수요, 그리고 매매가격 상승 가능성을 보고 접근하는 성격에 더 가깝겠습니다.
갭투자를 생각한다면 꼭 확인할 것
① 신규 전세 시세
② 전세가율 변화
③ 주변 신규 입주물량
④ 2년 뒤 역전세 가능성
⑤ 전세보증보험 가능 여부
⑥ 취득세와 보유세
⑦ 세입자 퇴거 시 보증금 반환계획
특히 현재 전세가가 높다고 해서 2년 뒤에도 같은 가격이 유지된다는 보장은 없습니다.
전세가격이 떨어지면 새 세입자의 보증금만으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 역전세가 발생할 수 있습니다.
고덕아르테온과 비교하면?
고덕그라시움을 공부하면 자연스럽게 비교되는 단지가 고덕아르테온입니다.
두 단지 모두 5호선 상일동역을 이용할 수 있고, 4천 세대가 넘는 대단지라는 공통점이 있습니다.
4,932세대 · 2019년 입주
4,066세대 · 2020년 입주
연식 차이는 크지 않기 때문에 실제 매수에서는 동 위치·역 접근성·학교·평면·가격 차이를 비교하는 것이 더 중요해 보입니다.
특히 두 단지의 84㎡ 가격 차이가 앞으로 어떻게 움직이는지 계속 비교해보면 고덕·상일 지역의 선호도를 이해하는 데 도움이 될 것 같습니다.
제가 보는 고덕그라시움의 장점과 확인할 점
✔ 4,932세대 대단지
✔ 상일동역 도보권
✔ 2019년식 준신축
✔ 다양한 평형
✔ 학교와 학원가 접근성
✔ 대규모 커뮤니티
✔ 고덕천과 녹지환경
✔ 이미 자리 잡은 생활권
✔ 단지가 커 동별 역 접근성 차이가 큼
✔ 학교 배정은 동별로 다시 확인 필요
✔ 강남권 이동 시 환승 필요
✔ 매매가격이 이미 20억원대
✔ 매매·전세 갭이 10억원을 크게 넘음
결론｜고덕그라시움을 어떻게 볼까?
고덕그라시움의 가장 큰 장점은 어떤 하나의 요소가 압도적이라기보다 실거주에 필요한 조건이 전체적으로 잘 갖춰져 있다는 점이라고 생각합니다.
상일동역을 이용할 수 있고, 학교와 학원가가 있으며, 대단지 커뮤니티와 녹지환경도 갖추고 있습니다.
반면 최근 가격을 보면 59㎡도 20억원을 넘어섰고 84㎡는 20억원대 중반까지 거래되고 있습니다.
갭투자 관점에서도 84㎡의 매매·전세 차이가 약 14억원에 가까워 적은 자기자금으로 접근하는 투자 방식과는 거리가 있습니다.
결국 현재 가격에서 고덕그라시움을 본다면 단순히 “좋은 아파트인가?”보다 고덕아르테온·올림픽파크포레온 등 다른 강동구 대단지와 비교했을 때 현재 가격에서도 경쟁력이 있는가?를 따져보는 과정이 중요할 것 같습니다.
① 59㎡ 20억원대가 계속 유지되는지
② 84㎡ 25억원 전후가 실제 시세로 자리 잡는지
③ 84㎡ 신규 전세 10~11억원대가 유지되는지
④ 고덕아르테온과 가격 차이가 어떻게 움직이는지
⑤ 매매가 상승과 함께 전세가율도 올라가는지
이 글은 2026년 9월 기준 공개된 단지정보와 국토교통부 실거래 신고자료 등을 공부하면서 정리한 내용입니다.
같은 면적이라도 동·층·향·타입에 따라 매매가격과 전세가격 차이가 발생할 수 있습니다.
특히 전세는 신규계약과 갱신계약 가격 차이가 크기 때문에 갭투자를 검토할 때는 현재 신규 전세가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
글에서 계산한 매매·전세 갭은 단순 참고값이며 취득세, 중개보수, 대출이자 등 실제 투자비용은 포함하지 않았습니다.
특정 아파트의 매수나 투자를 권유하는 글이 아니며 실제 매수 전에는 최신 실거래가와 매물, 학교 배정, 전세수요, 대출과 세금 등을 다시 확인해주세요.
