수도권 8억 아파트 팔면 얼마 남을까?｜대출·중개비·양도세 빼고 실제 손에 남는 돈 계산
아파트 가격이 올라서 8억원에 집을 팔았다고 가정해보겠습니다.
그러면 정말 8억원이 그대로 내 통장에 남는 걸까요?
실제로는 주택담보대출을 갚아야 할 수도 있고, 중개보수와 양도소득세, 각종 비용도 고려해야 합니다. 이번에는 숫자를 넣어서 하나씩 계산해보겠습니다.
- 남은 대출
- 중개보수
- 세금·기타비용
= 실제 손에 들어오는 돈
먼저 계산 조건을 정해보자
집값만 가지고는 정확한 금액을 계산할 수 없기 때문에 이해하기 쉬운 예시를 하나 정해보겠습니다.
매수가격 → 5억원
매도가격 → 8억원
남은 주택담보대출 → 2억원
1세대 1주택 비과세 요건 충족 가정
즉 5억원에 산 아파트가 8억원으로 올랐고, 아직 주택담보대출 2억원이 남아 있는 상황입니다.
첫 번째로 빠지는 돈｜부동산 중개보수
집을 중개업소를 통해 매도했다면 중개보수가 발생합니다.
2026년 기준 주택 매매가 2억원 이상 9억원 미만인 경우 법정 상한요율은 0.4%입니다.
= 최대 320만원
다만 0.4%는 어디까지나 상한입니다. 실제 중개보수는 이 범위 안에서 중개업소와 협의해 결정할 수 있습니다.
두 번째로 빠지는 돈｜남은 주택담보대출
집을 팔 때 대출이 남아 있다면 잔금 과정에서 대출을 먼저 상환하는 경우가 일반적입니다.
이번 예시에서는 주택담보대출이 2억원 남아 있다고 가정했습니다.
여기까지만 보면 8억원에 집을 팔아도 실제로 내 몫이 되는 돈은 이미 6억원으로 줄어듭니다.
세 번째｜양도소득세는 얼마나 낼까?
많은 분들이 가장 궁금해하는 부분입니다.
이번 사례에서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다고 가정하겠습니다.
현행 소득세법상 일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택은 양도가액 12억원 이하 주택에 대해 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.
매도가격 8억원
+
1세대 1주택 비과세 요건 충족
→ 양도소득세 0원 가정
하지만 1주택이라고 해서 무조건 양도세가 없는 것은 아닙니다.
보유기간과 거주요건, 다른 주택이나 분양권 보유 여부, 취득 시점 등을 같이 확인해야 합니다.
그래서 실제 손에 얼마가 남을까?
- 주택담보대출 2억원
- 중개보수 최대 320만원
- 양도소득세 0원 가정
즉 이번 조건이라면 8억원에 집을 팔았을 때 잔금 정산 후 손에 들어오는 돈은 약 5억9,680만원입니다.
실제 거래에서는 대출 중도상환 관련 비용이나 법무비용, 기타 정산금액 등이 추가될 수 있기 때문에 정확히 이 금액이 들어온다는 의미는 아닙니다.
대출금에 따라 얼마나 달라질까?
양도세가 없고 중개보수를 최대 320만원으로 단순화하면 남은 대출에 따라 결과는 이렇게 달라집니다.
8억원 - 320만원
→ 약 7억9,680만원
8억원 - 1억원 - 320만원
→ 약 6억9,680만원
8억원 - 2억원 - 320만원
→ 약 5억9,680만원
8억원 - 3억원 - 320만원
→ 약 4억9,680만원
그런데 ‘손에 남는 돈’과 ‘실제로 번 돈’은 다르다
이 부분이 이번 글에서 가장 중요합니다.
8억원에 팔아서 5억9,680만원이 통장에 들어왔다고 해서 내가 5억9,680만원을 번 것은 아닙니다.
원래 집을 살 때 들어간 돈이 있기 때문입니다.
단순 가격 상승분은 3억원입니다.
여기에서 다시 매수 당시 취득세와 중개보수, 매도 중개보수, 대출이자, 인테리어비 등 실제로 들어간 비용을 빼야 진짜 투자수익에 가까워집니다.
매도가격
- 남은 대출
- 매도비용
- 세금
매도가격
- 매수가격
- 취득·매도비용
- 세금
- 금융비용 등
5억에 사서 8억에 팔면 정말 3억 번 걸까?
숫자만 보면 집값이 3억원 올랐습니다.
하지만 실제로 집을 보유하는 동안에는 여러 비용이 발생합니다.
✔ 집을 살 때 취득세
✔ 매수 중개보수
✔ 주택담보대출 이자
✔ 보유 중 재산세 등
✔ 수리·인테리어 비용
✔ 집을 팔 때 중개보수
✔ 양도소득세
따라서 부동산 투자에서는 단순히 “5억 → 8억 = 3억 수익” 으로 계산하면 실제 수익을 과대평가할 수 있습니다.
만약 양도세 비과세가 아니라면?
여기서 계산이 크게 달라집니다.
2주택 이상을 보유하고 있거나 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도차익에 대해 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
이때는 단순히 8억원에 세율을 곱하는 것이 아닙니다.
매도가격
- 취득가격
- 필요경비
= 양도차익
이후 보유기간, 장기보유특별공제, 주택 수, 기본공제 등 여러 조건을 적용하기 때문에 같은 8억원짜리 집이라도 세금은 크게 달라질 수 있습니다.
대출이 많다고 양도세가 줄어드는 것은 아니다
처음 공부할 때 헷갈릴 수 있는 부분입니다.
주택담보대출은 매도 후 실제 내 통장에 들어오는 금액에는 큰 영향을 줍니다.
하지만 남아 있는 주택담보대출 원금 자체가 양도차익에서 빠지는 비용은 아닙니다.
예를 들어 대출이 3억원 남아 있다고 해서 양도차익이 3억원 줄어드는 것은 아닙니다.
집 팔기 전에 제가 확인할 것
① 현재 예상 매도가격
② 남은 주택담보대출
③ 중개보수
④ 1세대 1주택 비과세 여부
⑤ 취득 당시 가격과 필요경비
⑥ 중도상환 관련 비용 여부
⑦ 다음 집을 사기 위해 실제 필요한 현금
결론｜8억 집을 팔아도 8억이 남는 것은 아니다
- 대출 2억원
- 중개보수 최대 320만원
- 양도세 0원 가정
= 약 5억9,680만원
제가 이번에 공부하면서 가장 중요하다고 느낀 것은 매도가격과 실제 내 돈을 구분하는 것입니다.
그리고 또 하나, 매도 후 통장에 들어오는 돈과 투자로 실제 번 돈 역시 완전히 다른 개념입니다.
집을 갈아타거나 투자수익을 계산할 때는 단순 시세차익보다 세금·대출·거래비용까지 뺀 최종 금액을 보는 습관이 필요할 것 같습니다.
이 글은 2026년 9월 기준 관련 세법과 중개보수 기준을 공부하면서 만든 단순 예시입니다.
1세대 1주택 비과세 여부는 보유기간, 거주기간, 취득시점, 다른 주택·분양권 보유 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
실제 중개보수는 법정 상한요율 안에서 협의할 수 있으며, 구체적인 매도비용과 세금은 개인별 조건에 따라 달라집니다.
실제 매도 전에는 국세청, 세무사 및 해당 금융기관을 통해 본인의 조건을 다시 확인해주세요.
