[부동산공부] 서울 동대문구 이문동-래미안라그란데 분석-실거래가, 주변역, 배정초등학교 등 정리
오늘 공부해볼 아파트는 서울 동대문구 이문동에 위치한 래미안 라그란데입니다.
2025년 1월 입주한 3천 세대가 넘는 래미안 대단지로, 외대앞역과 신이문역을 함께 이용할 수 있고 이문아이파크자이와 함께 이문·휘경뉴타운 신축 주거벨트를 형성하고 있다는 점이 눈에 들어왔습니다.
같이 비교해볼 단지: 이문아이파크자이 분석
래미안 라그란데는 어디에 있을까?
주소는 서울특별시 동대문구 이문로35길 12입니다.
바로 옆쪽에는 이전에 분석했던 이문아이파크자이가 위치해 있고, 주변역으로는 신이문역과 외대앞역 사이에 자리하고 있습니다. 이문아이파크자이보다는 역과의 거리가 조금 더 있어 보입니다.
기본정보
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 도로명 주소 | 서울 동대문구 이문로35길 12 |
| 입주 | 2025년 1월 |
| 총 세대수 | 3,069세대 |
| 일반분양 | 920세대 |
| 임대 | 541세대 |
| 동수 | 39개동 |
| 최고층 | 27층 |
| 시공사 | 삼성물산 |
| 난방 | 개별난방 / 도시가스 |
| 현관구조 | 계단식 |
| 주차 | 3,802대 |
| 세대당 주차 | 약 1.23대 |
| 용적률 | 약 247% |
| 건폐율 | 약 23% |
| 주요 면적 | 52·55·59·74·84·99·114㎡ |
개인적으로 여기서 눈에 들어오는 숫자는 용적률입니다. 재개발 3천 세대급 대단지임에도 용적률이 200% 중반 수준이라 최근 서울 정비사업 신축 가운데 아주 고밀도 단지에 속하지는 않습니다.
최고층 역시 27층이어서 이문아이파크자이의 최고 41층과는 성격이 조금 다릅니다. 라그란데는 초고층 스카이라인보다는 넓은 단지와 조경, 래미안 특유의 단지 내부 상품성에 무게를 둔 아파트에 가깝습니다.
평형별 세대수
| 전용면적 | 일반적인 평형 | 세대수 | 방 / 욕실 |
|---|---|---|---|
| 52㎡ | 약 22평 | 50세대 | 2 / 1 |
| 55㎡ | 약 23평 | 205세대 | 3 / 2 |
| 59㎡ | 약 24~25평 | 980세대 | 3 / 2 |
| 74㎡ | 약 30평 | 323세대 | 3 / 2 |
| 84㎡ | 약 34~35평 | 862세대 | 3 / 2 |
| 99㎡ | 약 39~40평 | 54세대 | 3 / 2 |
| 114㎡ | 약 46평 | 54세대 | 4 / 2 |
배정 초등학교
래미안 라그란데를 볼 때 가장 중요한 포인트 중 하나라고 생각합니다. 이문아이파크자이와 마찬가지로 라그란데 전체가 같은 초등학교에 배정되는 구조가 아닙니다.
1단지 배정｜서울이문초등학교
서울이문초등학교는 2026년 기준 학생수가 922명이고 평균 학급당 학생수는 21.0명입니다.
| 학년 | 반 수 | 학생수 |
|---|---|---|
| 1학년 | 8개 반 | 158명 |
| 2학년 | 7개 반 | 140명 |
| 3학년 | 6개 반 | 153명 |
| 4학년 | 7개 반 | 163명 |
| 5학년 | 7개 반 | 150명 |
| 6학년 | 6개 반 | 144명 |
라그란데 입주와 이문뉴타운 신축 입주가 진행되면서 학교 규모가 상당히 커진 상태입니다. 통학거리 측면에서는 1단지가 유리합니다.
예를 들어 네이버부동산의 118동 매물 설명에서는 단지 Gate 2에서 이문초까지 도보 약 3분으로 안내되지만, 네이버 지도에서 검색했을 때는 보수적으로 약 10분 정도로 나옵니다. 3천 세대가 넘는 단지인 만큼 실제 집에서 학교까지 걸리는 시간은 동에 따라 차이가 있습니다.
초등학생 자녀가 있는 실수요자라면 라그란데 안에서도 1단지를 선호할 이유가 있어 보입니다.
2단지 배정｜서울청량초등학교
서울청량초는 2026년 학생수 667명, 평균 학급당 학생수는 약 17.6명입니다.
| 학년 | 반 수 | 학생수 |
|---|---|---|
| 1학년 | 7개 반 | 91명 |
| 2학년 | 6개 반 | 92명 |
| 3학년 | 6개 반 | 127명 |
| 4학년 | 5개 반 | 98명 |
| 5학년 | 7개 반 | 134명 |
| 6학년 | 5개 반 | 114명 |
학급당 학생수만 놓고 보면 이문초보다 청량초가 여유가 있습니다. 문제는 통학거리입니다.
라그란데 2단지인 201~211동 일대에서 청량초까지는 과거 현장 답사 기준 성인 도보로 약 15분 수준이 언급됐고, 실제 입주 이후에도 통학거리와 통학로 안전문제가 이슈가 됐습니다.
큰 도로를 따라 이동해야 하는 구간이 있어 초등학생의 통학 동선은 직접 현장에서 확인해볼 필요가 있어 보입니다. 동대문구 역시 청량초 배정 입주민들과 통학로 안전 문제를 논의하고 개선 작업을 진행했습니다.
주변역｜외대앞역·신이문역
래미안 라그란데는 1호선 외대앞역과 신이문역 사이에 자리 잡고 있습니다. 단지가 워낙 크다 보니 역까지의 거리는 동마다 차이가 있지만, 네이버 지도에서 대략적으로 확인했을 때 외대앞역은 도보 6~8분, 신이문역은 도보 9~11분 정도로 안내됩니다.
1호선이라는 점은 분명 장단점이 있습니다. 종로·동대문·서울역·용산 방향으로 이동하기에는 편하지만 강남 업무지구로 가려면 환승이 필요합니다.
반면 청량리역이 1호선으로 약 2정거장 정도라 KTX와 수도권 광역교통망을 이용하기에는 유리합니다.
생활 인프라와 주변 동네 분위기
라그란데 자체에 3,069세대 규모의 피트니스, 골프연습장, 사우나, 독서실, 도서관, 게스트하우스 등 상당히 많은 커뮤니티 시설이 갖춰져 있습니다.
주변에는 한국외대와 경희대가 있어 대학가 특유의 상권을 이용할 수 있고, 경희대학교병원은 약 1.1km 수준입니다. 청량리 방향으로 이동하면 롯데백화점·롯데마트 등을 이용할 수 있고 상봉 쪽 코스트코 역시 생활권에 포함됩니다.
자연환경도 괜찮은 편입니다. 천장산, 의릉, 중랑천 등이 가깝고 라그란데 자체도 숲과 조경을 강조해 설계됐습니다.
다만 지금도 대형 쇼핑은 청량리나 상봉 생활권 의존도가 높은 편입니다.
최근 실거래가를 보기 전에
래미안 라그란데는 2025년 입주한 신축이고 최근 거래에는 일반 아파트 중개거래뿐 아니라 입주권·분양권 거래, 조합 보류지 낙찰 후 직거래 신고 등이 혼재합니다.
따라서 “59㎡가 15.2억에 거래됐으니 시세가 정확히 15.2억이다”라고 단정하는 것은 성급하다고 생각됩니다.
아래 실거래 내용은 2026년 9월 3일 기준으로 정리한 내용입니다.
최근 3개월 거래｜실질적으로 4건 수준
| 면적 | 최근 유효 거래 | 가격 |
|---|---|---|
| 59㎡ | 1건 | 15억 2,010만원 |
| 84㎡ | 1건 | 17억 2,040만원 |
| 99㎡ | 2건 | 18억 3,740만 / 18억 5,130만원 |
| 합계 | 4건 | - |
국토부 실거래 기반 자료에서 59㎡는 6월 10일 15억2,010만원, 84㎡는 6월 15일 17억2,040만원, 99㎡는 6월과 8월에 18억원 중반 거래가 확인됩니다.
3,069세대 대단지라는 점을 생각하면 가격은 빠르게 올라왔지만, 거래를 통해 완전히 검증된 시세라고 보기에는 거래량이 부족해 보입니다.
실거래가를 직접 확인하는 방법이 궁금하다면 국토교통부 실거래가 조회 가이드 를 함께 참고해보세요.
59㎡ 실거래가
59㎡에서 가장 주목받은 거래는 2026년 6월 10일 15억2,010만원입니다.
그런데 이 거래는 일반적인 중개매매가 아니라 조합 보류지 낙찰가격입니다. 당시 조합이 전용 59㎡ 보류지의 기준가격을 13억5천만원으로 제시했는데 실제 낙찰은 15억2,010만원에 이뤄졌습니다.
직전 4월 입주권 신고가 약 14억9,900만원보다 약 2,110만원, 1.4% 높은 수준입니다.
2023년 일반분양 당시 59㎡ 분양가는 약 8억7천~8억8천만원 수준이었습니다. 보류지 가격 기준으로 보면 불과 몇 년 사이 약 6억원 이상 프리미엄이 붙은 셈입니다.
다만 이 15억2천만원을 일반 중개매매 시세의 확정값으로 보는 것은 조금 위험합니다. 보류지는 일반 매매와 매수자 조건이 다르기 때문입니다.
84㎡ 실거래가
84㎡는 2026년 가격 상승이 더 강했습니다.
현재 확인되는 최고가는 17억5천만원입니다. 가장 최근 거래인 17억2,040만원은 최고가보다 약 2,960만원, 약 1.7% 낮은 수준입니다.
즉 84㎡는 전고점을 새로 뚫고 계속 올라가는 상황이라기보다는 17억원 중반이라는 새로운 가격대를 확인하는 과정으로 보는 편이 맞아 보입니다.
2025년 84㎡ 중개거래 최고권은 대략 13억원 후반 수준이었고, 2025년 10월에도 2층 13억9천만원 거래가 확인됩니다. 1년 사이 가격이 크게 올라간 것으로 보이지만 입주권과 일반 매매가 혼재하기 때문에 이 상승률을 기존 아파트의 연간 가격상승률처럼 보기에는 어렵습니다.
99㎡ 실거래가
99㎡는 최근 라그란데에서 가장 높은 실거래가격을 기록한 면적입니다.
2026년 6월 10일 10층이 18억3,740만원, 8월 7일 12층이 18억5,130만원에 신고됐습니다.
직전 유효 고점 18억3,740만원에서 18억5,130만원으로 약 1,390만원, 0.8% 상승한 수준입니다.
99㎡의 과거 거래 최고권이 2024년 15억원 정도였다는 점을 생각하면 절대가격은 상당히 올라왔습니다. 다만 이 평형은 전체가 54세대뿐이고 최근 거래 역시 보류지 성격의 직거래가 포함돼 있습니다.
따라서 18억5천만원을 곧바로 모든 99㎡의 안정적인 시세라고 보기는 어렵습니다.
74㎡·114㎡ 실거래가
74㎡는 2026년 매매거래가 거의 없고 확인되는 최고권 거래는 2025년 3월 13억원 수준입니다.
114㎡ 역시 최근 매매표본이 거의 없으며 2025년 4월 약 14억7,200만원 거래가 확인됩니다.
문제는 현재 매도호가와 실거래 사이에 차이가 있다는 것입니다. 최근 매물시장에서는 74㎡가 17억원대, 84㎡가 20억원 수준에 제시되는 매물도 확인되고 있습니다.
지금 라그란데는 매도자가 향후 가격을 먼저 높여 부르고, 그 가격을 실제 거래가 따라갈 수 있는지를 확인하는 구간으로 보는 것이 좋겠습니다.
라그란데 가격을 볼 때 중요한 부분
현재 가격 흐름만 보면 강합니다. 59㎡가 15억원을 넘어섰고, 84㎡가 17억5천만원, 99㎡가 18억5천만원까지 올라왔습니다.
다만 아직 장기간에 걸쳐 충분한 거래가 누적된 단지는 아닙니다. 최근 높은 가격 중 일부는 보류지나 권리거래이기도 합니다.
“시장이 라그란데의 적정가격을 15~18억원대에서 테스트하고 있다”
래미안 라그란데의 강점
- 3,069세대 래미안 단일 브랜드 대단지라는 점입니다. 이 정도 규모의 서울 신축 래미안은 희소성이 있습니다.
- 단지 상품성입니다. 커뮤니티, 대규모 조경, 세대별 지하창고, 사우나·피트니스·골프연습장 등 신축 대단지가 갖춰야 할 요소가 상당히 잘 들어가 있습니다.
- 이문·휘경뉴타운 자체의 변화입니다. 라그란데 혼자 좋아지는 것이 아니라 이문아이파크자이와 휘경자이디센시아 등 대단지 입주가 진행되면서 동네 전체의 신축 비율이 크게 올라가고 있습니다.
래미안 라그란데의 약점
- 초등학교 배정입니다. 1단지는 이문초 접근성이 좋지만 2단지는 청량초까지 통학거리가 길어집니다.
- 1호선입니다. 외대앞역과 신이문역 두 곳을 이용할 수 있지만 둘 다 1호선입니다. 서로 다른 두 노선을 쓰는 더블역세권과는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
- 3천 세대라는 크기 자체입니다. 단지 입구에서 지하철까지 8분이라고 해도 집 현관에서 역 승강장까지는 동에 따라 15분 이상 걸릴 수 있습니다.
따라서 라그란데는 단지 전체 평균만 보기보다 동별로 봐야 하는 아파트라고 생각합니다.
1단지와 2단지 중 어디가 더 좋을까?
1단지는 상대적으로 이문초 배정과 역 접근성에서 장점이 있습니다.
2단지는 한국외대 캠퍼스와 가까운 동들이 있고 일부 평면이 2단지에만 배치돼 있습니다. 특히 74C·84B·99㎡ 등 일부 타입은 2단지에만 배치된 것으로 알려져 있습니다. 그 대신 청량초 통학거리가 단점입니다.
따라서 초등학생 자녀가 있는 가족이라면 1단지에 프리미엄을 줄 수 있고, 자녀 학군보다 동·향·조망이나 특정 평면을 중요하게 보는 사람은 2단지를 선택할 수도 있습니다.
라그란데 전체 가격보다 앞으로 ‘1단지 vs 2단지 가격 차이’가 어떻게 만들어지는지가 더 흥미로운 관전 포인트라고 생각합니다.
정리하면
단지 규모와 브랜드, 커뮤니티, 조경은 확실한 경쟁력이 있습니다. 외대앞역과 신이문역을 모두 도보로 이용할 수 있고 청량리 광역교통망도 가깝습니다.
반대로 1호선이라는 노선 한계와 2단지의 청량초 통학거리, 아직 완전히 자리 잡지 않은 주변 상권은 약점입니다.
가격도 이제 결코 싸다고 할 수 없습니다. 59㎡가 약 15.2억원, 84㎡가 17.5억원, 99㎡가 18.5억원까지 거래됐습니다.
서울의 다른 신축과 비교해 어느 정도 경쟁력이 있는가?”
이 글은 공개된 자료와 지도를 참고해 직접 공부한 내용을 정리한 개인적인 분석입니다.
특정 지역이나 아파트의 매수·투자를 권유하는 글이 아니며, 교통 환경과 아파트 가격, 개발 계획 등은 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
실제 내 집 마련이나 투자 결정 전에는 최신 실거래가, 매물가격, 교통 정보, 부동산 정책과 현장 상황을 반드시 다시 확인해주세요.
