최근 경기도가 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 토지거래허가구역으로 신규 지정했습니다.
이번 지정은 아파트 거래에 한정되며, 지정 기간은
2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다.
경기도 발표에 따르면 지정 면적은 용인시 기흥구 81.64㎢, 화성시 동탄구 55.52㎢,
구리시 33.34㎢로 총 170.5㎢입니다.
출처: 경기도 공식 보도자료
‘토지거래허가구역’이라는 단어만 들으면 “이제 이 지역에서는 집을 사고팔 수 없는 건가요?” 하고 덜컥 걱정부터 하시는 분들이 많을 텐데요.
결론부터 말씀드리면, 거래 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 일정 요건에 해당하는 거래라면 계약을 체결하기 전에 관할 시청·구청의 ‘허가’를 먼저 받아야 하는 제도입니다.
특히 이번에 지정된 지역의 아파트를 거래할 때는 평소처럼 바로 계약서를 쓰고 잔금을 치르는 방식으로 진행해서는 안 됩니다.
첫째, 내가 사려는 아파트가 허가 대상인지 먼저 확인하고,
둘째, 관할 시청·구청에 허가 신청을 한 뒤,
셋째, 승인, 즉 허가증이 나오면 그때 비로소 계약, 잔금, 등기 절차를 밟아야 합니다.
핵심만 먼저 정리하면
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 지역 | 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 |
| 대상 부동산 | 아파트 |
| 지정 기간 | 2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일 |
| 거래 가능 여부 | 거래 가능, 단 허가 대상이면 사전 허가 필요 |
| 신청 시점 | 계약 체결 전 |
| 신청 주체 | 매도인·매수인 공동 신청 |
| 제출처 | 아파트 소재지 관할 시청·구청 |
| 주의사항 | 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않음 |
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 토지거래허가구역 내 허가 대상 거래의 경우
당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며,
허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다고 정하고 있습니다.
출처: 국가법령정보센터
1. 토지거래허가구역이면 아파트 거래가 불가능한가요?
아닙니다. 거래는 가능합니다.
다만 이번에 지정된 동탄·기흥·구리 지역의 경우, 일정 기준을 초과하는 아파트 거래계약을 체결하려면 사전에 허가를 받아야 합니다.
경기도는 이번 허가 대상을 「건축법 시행령」상 아파트로 한정했다고 밝혔습니다. 따라서 해당 지역에서 아파트를 매수하거나 매도하려는 경우에는 먼저 아래 사항을 확인해야 합니다.
| 확인할 내용 | 설명 |
|---|---|
| 지정구역 포함 여부 | 내가 거래하려는 아파트가 토지거래허가구역 안에 있는지 확인 |
| 대상 부동산 여부 | 이번 지정 대상은 아파트 거래 |
| 기준면적 초과 여부 | 공고문상 허가 대상 면적에 해당하는지 확인 |
| 매수 목적 | 실거주 목적이 명확한지 확인 |
| 세입자 여부 | 임대차계약 기간과 입주 가능 시점 확인 |
가장 중요한 것은 내가 거래하려는 아파트가 실제 허가 대상인지 관할 시청·구청에 확인하는 것입니다.
2. 아파트 거래는 어떤 순서로 진행해야 하나요?
토지거래허가구역 내 아파트 거래는 진행 순서가 매우 중요합니다.
일반 매매처럼 바로 계약서를 작성하고 잔금을 치르는 것이 아니라, 먼저 허가 절차를 거쳐야 합니다.
아파트 거래 진행 순서
- 아파트가 토지거래허가구역에 포함되는지 확인
- 허가 대상 거래인지 확인
- 매도인·매수인이 매매 조건 협의
- 토지거래계약허가 신청서류 준비
- 아파트 소재지 관할 시청·구청에 허가 신청
- 관할청의 서류 검토
- 허가증 교부
- 계약 체결
- 잔금 지급 및 소유권이전등기
- 매수인은 허가받은 목적대로 실제 거주
핵심은 허가증을 받은 뒤 계약을 체결해야 한다는 점입니다. 허가 전에 먼저 계약을 진행하면 계약 효력 문제가 생길 수 있으므로, 반드시 순서를 지켜야 합니다.
3. 필요한 서류는 무엇인가요?
아파트 거래 기준으로 기본적으로 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.
| 서류 | 어디서 구하나요? | 누가 준비하나요? |
|---|---|---|
| 토지거래계약허가 신청서 | 관할 시청·구청 홈페이지 | 매도인·매수인 공동 작성 |
| 토지취득자금 조달계획서 | 관할 시청·구청 홈페이지 | 매수인 작성 |
| 토지이용계획서 | 관할 시청·구청 홈페이지 | 매수인 작성 |
| 개인정보 수집·이용·제공 동의서 | 관할 시청·구청 홈페이지 | 매수인 및 세대원 작성 |
| 행정정보 공동이용 사전동의서 | 관할 시청·구청 홈페이지 | 매수인 및 세대원 작성 |
| 주민등록등본 | 정부24, 주민센터, 무인민원발급기 | 매수인 발급 |
| 가족관계증명서 | 대법원 전자가족관계등록시스템, 주민센터 | 매수인 발급 |
| 임대차계약서 사본 | 보유 중인 임대차계약서 | 세입자가 있는 경우 |
| 위임장 및 신분증 사본 | 관할청 양식 또는 자체 작성 | 대리 신청 시 |
실제 제출서류는 지자체마다 조금씩 다를 수 있습니다. 따라서 동탄 아파트는 화성시, 기흥 아파트는 용인시, 구리 아파트는 구리시 안내를 우선 확인해야 합니다.
4. 서류는 어디서 받아야 하나요?
가장 먼저 확인해야 할 곳은 아파트 소재지 관할청 홈페이지입니다.
| 아파트 위치 | 확인할 곳 |
|---|---|
| 화성시 동탄구 아파트 | 화성시청 민원 안내 |
| 용인시 기흥구 아파트 | 용인시청 또는 기흥구 관련 민원 안내 |
| 구리시 아파트 | 구리시청 민원 안내 |
검색할 때는 아래 키워드를 사용하면 찾기 쉽습니다.
토지거래계약허가 신청서 토지거래허가구역 신청서류 토지취득자금 조달계획서 토지이용계획서 토지거래허가 신청 방법
여기서 중요한 점은 매수인의 주소지가 아니라 아파트 소재지 기준으로 서류를 준비해야 한다는 것입니다.
예를 들어 매수인이 서울에 살고 있더라도 매수하려는 아파트가 동탄에 있다면 화성시 관할 안내를 확인해야 합니다. 기흥 아파트라면 용인시, 구리 아파트라면 구리시 안내를 확인하는 방식입니다.
5. 어디에 제출해야 하나요?
서류 제출처는 아파트 소재지 관할 시청·구청 담당 부서입니다.
| 신청 방식 | 설명 |
|---|---|
| 공동 신청 | 매도인과 매수인이 함께 신청 |
| 대리 신청 | 공인중개사 등 대리인이 위임장을 받아 신청 |
| 방문 제출 | 관할청 담당 부서에 서류 제출 |
| 온라인 신청 | 가능 여부는 지자체별 확인 필요 |
토지거래허가 신청은 “내가 어디 사느냐”가 기준이 아닙니다. 거래하려는 아파트가 어디에 있느냐를 기준으로 제출처가 정해집니다.
6. 처리기간은 얼마나 걸리나요?
토지거래계약허가 처리기간은 일반적으로 15일로 안내됩니다.
다만 서류가 부족하거나, 세입자가 있거나, 기존 주택 보유 여부를 추가로 확인해야 하는 경우에는 보완 요청이 나올 수 있습니다. 이 경우 실제 처리기간은 더 길어질 수 있습니다.
따라서 잔금일을 너무 촉박하게 잡기보다는 허가 처리기간을 고려해 여유 있게 일정을 잡는 것이 안전합니다.
7. 아파트 거래에서 꼭 확인해야 할 부분
실거주 목적이 명확해야 합니다
토지거래허가구역 내 아파트 매수는 실수요 여부가 중요합니다. 토지이용계획서에는 단순히 “거주 예정”이라고만 쓰기보다, 실제 입주 예정 시점과 거주 계획을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
세입자가 있는지 확인해야 합니다
세입자가 있는 아파트라면 임대차계약서 사본이나 임대차 종료를 확인할 수 있는 자료가 필요할 수 있습니다. 따라서 계약 전에는 세입자가 언제까지 거주하는지, 매수인이 언제 입주할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.
기존 주택 보유 여부를 확인해야 합니다
매수인이 이미 주택을 보유하고 있다면 기존 주택 처리계획이 필요할 수 있습니다. 이 부분은 관할청마다 확인 방식이 다를 수 있으므로 신청 전 담당 부서에 문의하는 것이 안전합니다.
공동명의라면 서류를 각각 준비해야 할 수 있습니다
부부 공동명의나 가족 공동명의로 매수하는 경우, 자금조달계획서 등 일부 서류를 매수인별로 작성해야 할 수 있습니다.
대리 신청이면 위임장이 필요합니다
공인중개사 등 대리인이 신청하는 경우에는 매도인과 매수인의 위임장, 신분증 사본이 필요할 수 있습니다.
8. 허가를 받으면 끝인가요?
아닙니다. 허가를 받아 아파트를 취득했다면, 매수인은 허가받은 목적대로 실제 이용해야 합니다.
자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 목적으로 허가를 받은 경우에는
토지 취득일부터 2년간 허가받은 목적대로 이용해야 합니다.
출처: 찾기쉬운 생활법령정보
또한 이용의무를 지키지 않으면 이행명령이 내려질 수 있고, 이행명령을 따르지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
즉, 토지거래허가구역 내 아파트 거래는 허가를 받는 것에서 끝나는 것이 아니라, 허가 후 실제 거주 의무까지 관리해야 하는 거래입니다.
9. 계약 전 체크리스트
계약 전에 아래 항목을 순서대로 확인해보세요.
| 체크 항목 | 확인 |
|---|---|
| 아파트가 동탄·기흥·구리 토지거래허가구역 안에 있는지 확인했나요? | □ |
| 이번 지정 대상이 아파트 거래라는 점을 확인했나요? | □ |
| 계약 전에 허가를 받아야 한다는 점을 알고 있나요? | □ |
| 관할청 양식으로 신청서류를 준비했나요? | □ |
| 매도인·매수인 공동 신청 구조를 확인했나요? | □ |
| 토지취득자금 조달계획서를 작성했나요? | □ |
| 토지이용계획서에 실거주 계획을 구체적으로 적었나요? | □ |
| 주민등록등본과 가족관계증명서를 준비했나요? | □ |
| 세입자가 있다면 임대차계약서 사본을 준비했나요? | □ |
| 대리 신청이면 위임장과 신분증 사본을 준비했나요? | □ |
| 허가 처리기간을 고려해 잔금일을 정했나요? | □ |
| 허가 후 실거주 의무를 이해했나요? | □ |
자주 묻는 질문
Q1. 토지거래허가구역이면 아파트를 못 파나요?
아닙니다. 거래 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 허가 대상 거래라면 계약 전에 관할청의 허가를 받아야 합니다.
Q2. 허가 신청은 매수인만 하면 되나요?
아닙니다. 원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 신청합니다.
Q3. 허가를 받은 뒤 바로 등기하면 되나요?
허가증을 받은 뒤 계약을 체결하고, 이후 잔금 지급과 소유권이전등기 절차를 진행하면 됩니다.
Q4. 세입자가 있는 아파트도 매수할 수 있나요?
가능 여부는 임대차계약 기간, 입주 가능 시점, 관할청 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 세입자가 있는 경우 임대차계약서 사본이나 임대차 종료 관련 자료가 필요할 수 있으므로 사전에 확인해야 합니다.
Q5. 허가 후 꼭 실거주해야 하나요?
자기 거주 목적으로 허가를 받은 경우에는 허가받은 목적대로 실제 이용해야 합니다. 일반적으로 자기 거주용 주택용지는 취득일부터 2년간 이용의무가 적용됩니다.
마무리
동탄·기흥·구리 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 해당 지역 아파트를 거래하려는 분들은 기존보다 절차를 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.
핵심은 간단합니다.
첫째, 계약 전에 허가 대상인지 확인해야 합니다.
둘째, 매도인과 매수인이 공동으로 허가를 신청해야 합니다.
셋째, 허가증을 받은 뒤 계약·잔금·등기를 진행해야 합니다.
넷째, 매수인은 허가받은 목적대로 실제 거주해야 합니다.
토지거래허가구역은 거래를 막는 제도가 아니라, 투기성 거래를 줄이고 실수요 중심의 거래를 유도하기 위한 사전 허가 제도입니다.
따라서 동탄·기흥·구리 아파트를 매수하거나 매도할 예정이라면, 계약서 작성 전 반드시 아파트 소재지 관할청의 최신 공고문과 제출서류를 확인하는 것이 가장 안전합니다.
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