전세 계약에서 가장 중요한 시점은 계약서를 작성하는 날보다 계약금을 보내기 전입니다.
집의 시세, 소유자, 담보대출, 압류, 선순위 임차인과 보증 가입 가능 여부를 제대로 확인하지 않으면 계약 후에 문제를 발견해도 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
이 글에서는 전세 초보자가 계약 전에 확인해야 할 내용을 순서대로 정리합니다.
1. 전세 예산과 대출 가능 금액 확인하기
매물을 찾기 전에 먼저 사용할 수 있는 자기자금과 전세자금대출 예상 한도를 확인해야 합니다.
예를 들어 자기자금이 8,000만 원이고 예상 대출 가능 금액이 1억 2,000만 원이라면 총자금은 2억 원입니다.
다만 중개보수, 이사비, 보증료, 대출 비용 등이 별도로 필요하므로 보증금 전액을 2억 원으로 정하기보다는 여유자금을 남겨두는 것이 좋습니다.
은행에서 미리 확인할 항목
- 본인의 예상 대출 한도
- 소득과 재직 요건
- 신용도와 기존 대출
- 대출 대상 주택의 종류
- 필요한 계약금 비율
- 보증기관 심사 여부
실제 대출 심사에서는 계약서, 주택가격, 권리관계, 임대인과 임차인의 조건 등을 다시 확인합니다.
2. 전세 매물과 시세 확인하기
매물을 찾았다면 주변 전세 실거래가뿐 아니라 매매 실거래가도 함께 비교해야 합니다.
동일 단지와 비슷한 면적의 최근 계약 금액을 확인합니다.
해당 주택의 실제 매매 가능 가격을 비교합니다.
전세보증금이 매매가격에 지나치게 가까운지 확인합니다.
주변보다 지나치게 저렴하거나 비싼 이유를 확인합니다.
신축 빌라와 다세대주택은 거래사례가 부족할 수 있습니다. 임대인의 설명이나 광고 가격만 믿지 말고 여러 자료를 교차 확인해야 합니다.
3. 현장 방문 시 집 상태 확인하기
온라인 사진만 보고 계약하지 말고 직접 방문해 내부 상태와 주변 환경을 확인합니다.
집 안에서 확인할 항목
- 벽과 천장의 누수 흔적
- 곰팡이와 결로
- 수압과 배수 상태
- 보일러와 난방 상태
- 창문과 현관문 잠금 상태
- 채광과 환기
- 층간소음과 외부소음
- 도배, 장판과 옵션 가전 상태
- 관리비 금액과 포함 항목
수리가 필요한 부분은 수리 위치, 완료 날짜와 비용 부담자를 계약서 특약에 구체적으로 적어야 합니다.
4. 등기사항증명서 확인하기
흔히 등기부등본이라고 부르는 서류로, 현재 소유자와 주택에 설정된 권리를 확인할 수 있습니다.
반드시 확인할 내용
- 주택의 정확한 주소와 동, 호수
- 현재 소유자 이름
- 공동소유 여부
- 근저당권과 전세권
- 압류와 가압류
- 신탁등기
- 경매개시결정
- 가처분 등 기타 권리 제한
계약금 지급 전, 본계약 체결 직전, 잔금 송금 직전에 최신 등기사항증명서를 다시 열람하는 것이 좋습니다.
5. 건축물대장 확인하기
건축물대장에서는 해당 건물이 합법적으로 등록된 주택인지, 계약하려는 호실이 실제로 존재하는지 확인합니다.
- 건축물 용도
- 위반건축물 표시 여부
- 정확한 층과 호수
- 소유자 정보
- 주거용으로 사용할 수 있는지 여부
현관문에는 특정 호수가 적혀 있어도 건축물대장에는 해당 호실이 없을 수 있으므로 주소를 정확히 대조해야 합니다.
6. 임대인과 대리인 확인하기
계약 상대방의 신분증과 등기부상 소유자 이름이 일치하는지 확인합니다.
공동소유 주택
공동소유자가 여러 명이라면 계약 체결과 보증금 수령 권한을 누가 가지고 있는지 확인해야 합니다.
대리인이 계약할 때
- 위임장 원본
- 임대인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
- 대리인 신분증
- 계약 체결과 보증금 수령에 관한 위임 범위
- 임대인과의 직접 통화 등 본인 확인
공인중개사사무소 확인
- 중개사무소 등록증
- 공인중개사 자격증
- 대표 공인중개사와 계약 담당자
- 손해배상책임 보장 증서
- 중개보수 요율표
7. 선순위 권리와 기존 임차인 확인하기
전세보증금보다 먼저 배당받는 권리가 많을수록 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 커집니다.
대표적인 선순위 권리
- 먼저 설정된 근저당권
- 선순위 전세권
- 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금
- 압류와 조세채권
- 기타 선순위 담보권
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기부로 관리되는 경우가 많으므로 다른 임차인의 선순위 보증금까지 확인해야 합니다.
확인할 자료
- 선순위 임차인의 수
- 선순위 보증금 합계
- 전입세대 확인 자료
- 확정일자 부여 현황
- 담보대출 잔액
8. 임대인의 세금 체납 여부 확인하기
임대인의 국세와 지방세 체납은 등기부에 모두 표시되지 않을 수 있습니다.
요청할 수 있는 자료
- 국세 납세증명서
- 지방세 납세증명서
- 미납국세 열람 동의
일정 요건을 충족하는 임차인은 세무서에서 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다. 적용 대상과 준비서류는 계약 당시의 국세청 안내를 확인해야 합니다.
9. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인하기
전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 약정된 조건에 따라 보증기관이 보증금을 지급하는 상품입니다.
계약 전에 확인할 항목
- 해당 주소가 보증 가입 대상인지
- 보증기관이 인정하는 주택가격
- 전세보증금과 선순위 채권이 보증한도 안에 들어오는지
- 임대인이나 주택에 제한 사유가 있는지
- 신청기한과 계약기간 요건을 충족하는지
중개사나 임대인의 설명과 달리 최종 가입 여부는 보증기관의 심사 결과로 결정됩니다.
10. 가계약금은 신중하게 보내기
가계약이라는 이름을 사용하더라도 주택, 당사자, 보증금과 주요 조건이 합의된 상태에서 돈을 보내면 계약 성립 여부를 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다.
송금 전 남겨야 할 내용
- 주택의 정확한 주소
- 전체 전세보증금
- 본계약 예정일
- 입주 예정일
- 가계약금 금액
- 잔금 지급일
- 대출 불가 시 처리 방법
- 보증 가입 불가 시 처리 방법
- 계약 무산 시 가계약금 반환 조건
가계약금과 계약금은 가능하면 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 내역과 합의 내용을 함께 보관합니다.
전세 계약 전 최종 체크리스트
계약금 보내기 전
- 전세대출 예상 한도를 확인했다.
- 주변 전세와 매매 실거래가를 확인했다.
- 주택을 직접 방문했다.
- 등기사항증명서를 확인했다.
- 건축물대장을 확인했다.
- 임대인이 실제 소유자인지 확인했다.
- 근저당권과 압류를 확인했다.
- 선순위 임차인과 보증금을 확인했다.
- 임대인의 세금 체납 확인 방법을 협의했다.
- 반환보증 가입 가능성을 확인했다.
- 공인중개사사무소 등록 여부를 확인했다.
- 가계약금 반환 조건을 문서로 남겼다.
전세 계약 전 자주 묻는 질문
등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
계약금 지급 전, 본계약 체결 직전, 잔금 송금 직전에 각각 최신 등기사항증명서를 확인하는 것이 좋습니다.
가계약금을 보내면 반드시 계약해야 하나요?
가계약이라는 명칭만으로 판단할 수 없습니다. 합의된 조건과 송금 당시의 의사에 따라 계약 성립 여부가 다르게 판단될 수 있으므로 송금 전에 반환 조건을 문서로 남겨야 합니다.
보증보험 가입 여부를 계약 전에 알 수 있나요?
사전 확인은 가능하지만 최종 가입 여부는 보증기관의 심사 결과로 결정됩니다. 주택가격, 선순위 권리와 계약 조건 등을 미리 확인해야 합니다.
신축 빌라는 왜 더 주의해야 하나요?
거래사례가 부족해 정확한 시세를 판단하기 어려울 수 있기 때문입니다. 분양가나 광고가격만으로 주택가치를 판단해서는 안 됩니다.
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