안녕하세요. 퇴근 후 30분씩 부동산을 공부하는 내집공부입니다.
아파트를 검색하다 보면 서로 다른 두 가지 가격을 보게 됩니다. 하나는 실제 계약을 바탕으로 공개되는 실거래가이고, 다른 하나는 매도자가 매물에 제시한 호가입니다.
두 가격은 기준 시점과 의미가 다르기 때문에 숫자만 보고 단순 비교하면 아파트 가격 흐름을 잘못 해석할 수 있습니다.
실거래가와 호가를 구분해야 하는 이유
같은 아파트를 검색해도 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인되는 가격과 부동산 매물 플랫폼에 등록된 가격이 다를 수 있습니다.
실거래가는 과거 특정 시점에 계약된 가격입니다. 반면 호가는 현재 매도자가 해당 주택을 팔기 위해 제시한 가격입니다.
따라서 최근 실거래가보다 호가가 높다는 이유만으로 아파트 가격이 상승했다고 단정할 수 없습니다. 반대로 호가가 낮다는 이유만으로 가격이 하락했다고 판단하기도 어렵습니다.
두 가격을 비교하기 전에는 전용면적, 거래 시점, 층수, 거래 건수, 계약 해제 여부와 현재 매물의 조건을 먼저 확인해야 합니다.
실거래가란 무엇일까?
국토교통부 실거래가 공개시스템은 부동산 거래신고제를 통해 수집된 거래자료를 공개합니다.
아파트 매매 실거래자료에서는 계약 시점, 거래금액, 전용면적, 층수, 건축연도, 거래유형과 계약 해제 여부 등의 항목을 확인할 수 있습니다.
특정 조건의 부동산이 과거 특정 시점에 실제로 계약되고 신고된 가격
실거래가는 이미 체결된 계약을 바탕으로 한다는 점에서 현재 매물의 제시가격과 다릅니다.
다만 실거래가 한 건이 해당 아파트의 모든 세대에 동일하게 적용되는 고정가격을 의미하지는 않습니다. 같은 단지라도 전용면적, 층수, 동 위치와 계약 시점이 다를 수 있기 때문입니다.
공식 자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템 에서 확인할 수 있습니다.
아파트 호가란 무엇일까?
호가는 매도자가 부동산 중개업소나 매물 플랫폼을 통해 제시한 매도 희망가격을 의미합니다.
매물이 특정 가격으로 등록돼 있다고 해서 실제로 그 가격에 계약이 완료됐다는 뜻은 아닙니다. 매수자와의 협상 과정에서 가격이 조정될 수 있고, 거래 자체가 성사되지 않을 수도 있습니다.
호가를 확인할 때 살펴볼 항목
- 현재도 거래 가능한 매물인지
- 매물 정보가 최근에 확인된 것인지
- 비교하려는 실거래와 전용면적이 같은지
- 층수와 동 위치가 어떻게 다른지
- 입주 가능 시점이나 별도 조건이 있는지
- 같은 매물이 여러 중개업소에 중복 등록됐는지
호가는 현재 시장에 매도자가 어느 정도의 가격을 제시하고 있는지 파악하는 데 참고할 수 있습니다.
그러나 호가만으로 실제 거래 가능 가격이나 향후 가격 흐름을 확정할 수는 없습니다.
실거래가와 호가의 핵심 차이
| 구분 | 실거래가 | 호가 |
|---|---|---|
| 가격의 의미 | 체결되고 신고된 거래가격 | 매도자가 제시한 희망가격 |
| 기준 시점 | 계약이 체결된 시점 | 현재 매물이 등록된 시점 |
| 거래 완료 여부 | 신고된 계약을 바탕으로 공개 | 거래가 성사되지 않았을 수 있음 |
| 주요 활용 | 과거 거래 확인 | 현재 제시가격 확인 |
| 확인 조건 | 면적, 계약일, 층수, 해제 여부 | 면적, 층, 동, 입주 조건, 내부 상태 |
| 주의사항 | 변경되거나 해제될 수 있음 | 실제 계약가격과 다를 수 있음 |
실거래가와 호가는 서로 대체하는 자료가 아닙니다.
실거래가는 과거에 체결된 거래를 확인하는 데 사용하고, 호가는 현재 시장에 제시된 매물 가격을 살펴보는 데 사용합니다.
실거래가와 호가가 서로 다른 이유
1. 가격의 기준 시점이 다릅니다
실거래가는 과거에 체결된 계약가격이고, 호가는 현재 매도자가 제시한 가격입니다.
가장 최근 실거래가라고 해도 현재 시점과 몇 달 이상의 차이가 있을 수 있습니다. 그 사이 시장 상황이나 매물 구성이 달라졌을 가능성이 있으므로 날짜를 확인하지 않고 두 가격을 직접 비교해서는 안 됩니다.
- 가장 최근 실거래의 계약일은 언제인가?
- 최근 실거래 이후 거래 공백은 얼마나 되는가?
- 현재 호가를 확인한 날짜는 언제인가?
- 서로 다른 시점의 가격을 같은 시세처럼 비교하고 있지는 않은가?
2. 비교하는 집의 조건이 다를 수 있습니다
같은 아파트 단지라도 전용면적과 주택형, 층수, 동 위치, 입주 조건이 다를 수 있습니다.
저층에서 거래된 실거래가와 중고층에 나온 호가를 비교한다면 가격 차이를 모두 시장 변화 때문이라고 보기 어렵습니다.
- 전용면적이 같은지 확인합니다.
- 같은 주택형인지 확인합니다.
- 층수 차이가 큰지 확인합니다.
- 입주 가능 시점이 같은지 확인합니다.
- 현재 매물에 별도의 조건이 있는지 확인합니다.
실거래가 자료에서는 내부 수리 상태, 실제 조망, 일조, 소음 등 모든 개별 조건을 확인하기 어렵습니다. 확인되지 않은 조건을 가격 차이의 원인으로 단정해서는 안 됩니다.
3. 희망가격과 계약가격은 다를 수 있습니다
매도자는 원하는 가격으로 매물을 등록할 수 있습니다. 그러나 매수자가 그 가격을 받아들이지 않으면 거래는 성사되지 않습니다.
협상 과정에서 가격이 내려갈 수도 있고, 매도자가 매물을 거둬들일 수도 있습니다.
| 호가에서 확인 가능한 내용 | 호가만으로 확인할 수 없는 내용 |
|---|---|
| 현재 시장에 제시된 가격대 | 해당 가격에 실제 거래될지 여부 |
| 매도자의 희망가격 | 매도자의 실제 최저 매도가격 |
| 가격대별 등록 매물 | 매수자가 제시할 가격 |
| 공개된 매물 조건 | 최종 계약 체결 여부와 시점 |
4. 최근 거래가 부족할 수 있습니다
거래가 적은 단지는 최근 실거래가 한 건만 있거나 오랫동안 거래가 없을 수 있습니다.
이때 한 건의 거래를 단지 전체의 대표가격으로 사용하면 실제 흐름을 잘못 해석할 수 있습니다.
5. 계약이 변경되거나 해제될 수 있습니다
신고된 실거래가가 이후 변경되거나 계약 해제로 표시될 수 있습니다. 따라서 최근 거래와 최고가 거래를 확인할 때는 해제 여부도 함께 살펴봐야 합니다.
- 최근 거래에 해제 표시가 있는지 확인합니다.
- 최고가 거래가 해제된 거래인지 확인합니다.
- 자료를 조회한 날짜를 기록합니다.
- 이전에 저장한 자료와 최신 자료가 같은지 다시 확인합니다.
호가가 최근 실거래가보다 높을 때
현재 호가가 최근 실거래가보다 높다고 해서 바로 가격 상승으로 판단해서는 안 됩니다.
호가가 최근 실거래가보다 낮을 때
호가가 최근 실거래가보다 낮다고 해서 단지 가격이 하락했다고 바로 결론 내리기도 어렵습니다.
현재 매물이 최근 실거래와 다른 층, 다른 동 또는 다른 입주 조건을 갖고 있을 수 있기 때문입니다.
- 저층이나 특정 동의 매물인지 확인합니다.
- 전용면적과 주택형이 같은지 확인합니다.
- 입주 시점이나 계약 조건이 다른지 확인합니다.
- 매물 정보가 현재도 유효한지 확인합니다.
- 비슷한 가격의 다른 매물이 있는지 확인합니다.
- 비교한 최근 실거래가 해제 거래인지 확인합니다.
한 건의 낮은 호가만으로 단지 전체 가격이 하락했다고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.
실거래가와 호가를 비교하는 순서
1. 비교할 단지와 전용면적을 정합니다
단지 전체를 한꺼번에 비교하지 말고 관심 있는 전용면적을 먼저 선택합니다.
2. 공식 실거래자료를 확인합니다
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 동일 면적의 거래를 확인합니다.
3. 최근 거래 여러 건을 표로 정리합니다
| 계약 시점 | 전용면적 | 거래금액 | 층수 | 해제 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 공식 자료 입력 | 공식 자료 입력 | 공식 자료 입력 | 공식 자료 입력 | 확인 후 입력 |
4. 현재 매물을 같은 기준으로 분류합니다
| 확인일 | 전용면적 | 호가 | 층수 | 매물 조건 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 날짜 | 매물 정보 입력 | 제시가격 입력 | 매물 정보 입력 | 확인 가능한 내용만 입력 |
5. 두 가격의 차이를 계산합니다
계산 결과가 나왔다고 해서 그 차이를 곧바로 아파트 가격의 상승률이나 하락률로 표현해서는 안 됩니다.
비교 대상의 계약 시점, 면적, 층수와 개별 조건이 서로 다를 수 있기 때문입니다.
6. 확인된 사실과 해석을 구분합니다
| 확인된 사실 | 확인할 수 없는 내용 |
|---|---|
| 공식 자료의 최근 실거래가 | 매도자의 실제 최저 매도가격 |
| 매물 화면에서 확인한 호가 | 매수자의 제안가격 |
| 전용면적과 층수 | 향후 최종 계약가격 |
| 계약일과 매물 확인일 | 가격 차이가 발생한 정확한 사유 |
| 거래 해제 여부 | 공개자료에 없는 내부 상태 |
부동산 초보가 피해야 할 해석
결론
실거래가는 계약이 체결되고 신고된 거래가격입니다. 호가는 현재 매도자가 제시한 희망가격입니다.
실거래가는 과거 거래를 확인하는 자료이고, 호가는 현재 시장에 나온 매물의 제시가격을 살펴보는 자료입니다.
두 가격을 비교할 때는 다음 항목을 함께 확인해야 합니다.
- 전용면적
- 실거래 계약일과 호가 확인일
- 층수와 주택형
- 현재 매물의 공개 조건
- 최근 거래 건수
- 계약 해제 여부
실거래가보다 호가가 높다고 해서 가격이 올랐다고 바로 판단할 수 없고, 호가가 낮다고 해서 가격이 떨어졌다고 단정할 수도 없습니다.
부동산 초보에게 필요한 것은 하나의 가격을 정답처럼 받아들이는 것이 아니라, 서로 다른 자료를 같은 기준으로 비교하는 습관입니다.
다음 내집공부에서는 같은 아파트인데도 가격 차이가 나는 이유를 전용면적, 층수, 동, 거래 시점으로 나눠 공부해 보겠습니다.
자주 묻는 질문
-
국토교통부 실거래가 공개시스템
https://rt.molit.go.kr/ -
국토교통부 실거래가 공개 안내
https://rt.molit.go.kr/pt/info/info.do -
국토교통부 실거래가 자료제공 안내
https://rt.molit.go.kr/pt/xls/xls.do?mobileAt= -
국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률
https://www.law.go.kr/
- 특정 단지의 호가를 추가할 경우 게시 직전에 매물 상태를 다시 확인합니다.
- 실거래가는 최신 조회 결과와 계약 해제 여부를 다시 확인합니다.
- 온라인 매물이 실제로 거래 가능한 매물인지 확인하지 못했다면 단정하지 않습니다.
- 같은 주택이 여러 중개업소에 중복 등록됐는지 확인합니다.
- 가격 차이의 원인을 층수나 내부 상태 때문이라고 임의로 단정하지 않습니다.
- 실거래가 시스템의 메뉴와 표시 항목이 변경되지 않았는지 확인합니다.
- 가격 차이율을 아파트 가격의 상승률이나 하락률로 표현하지 않습니다.
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